Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Залог, еще известный как страховой депозит, необходим собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Четкого определения этого понятия в российском законодательстве нет, однако на практике залог представляет собой некую сумму, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора.
Предполагается, что подобный взнос позволит собственнику недвижимости компенсировать свои расходы в ряде случаев:
- если жильцы внезапно съедут — обычно арендатор обязан заранее предупредить хозяина квартиры о желании съехать, предоставляя ему таким образом время на поиск новых жильцов;
- если жильцы повредят отделку в квартире, мебель или технику — речь идет именно о порче имущества, например о выбитых стеклах или сломанной из-за неаккуратного обращения мебели, а не о плановом износе помещения, который неизбежен при проживании людей (стирание краски, изнашивание напольного покрытия);
- если из квартиры будут украдены предметы интерьера, техника и мебель;
- если жильцы оставят долги по коммунальным платежам.
Во всех этих случаях арендодатель вправе удержать залог. Если никаких претензий по состоянию жилья и имущества по окончании аренды не обнаружено, собственник должен вернуть квартиросъемщику сумму в полном объеме. Если хозяин обнаружил незначительный ущерб, он может вернуть часть депозита, потратив оставшиеся средства на ремонт.
Как снять квартиру без залога
Хотя за последние годы большее число собственников начало требовать внесения залога, это не означает, что снять квартиру без страхового депозита невозможно. В основном на залоге настаивают хозяева новой недвижимости, где сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель и бытовая техника.
Если желаемое жилье оснащено изношенной мебелью и техникой или сдается пустым, а ремонт в нем уже несвежий, потенциальный арендатор может указать собственнику, что страховать в квартире нечего. Некоторые владельцы недвижимости в таких случаях действительно соглашаются на сделку без депозита.
Будущий квартиросъемщик также может сразу обратиться с таким запросом в риелторское агентство. Тогда специалисты либо сами договорятся с арендодателем об оформлении договора без залога, либо найдут объявление, в котором депозит не требуется изначально.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Как правильно оформить договор аренды и передачу залога
Договор аренды заключается на стандартных условиях.
Можно использовать типовую форму, в которую верно вписать следующую информацию:
- для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
- для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендую указать документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность;
- полный адрес жилья, сдаваемого в аренду;
- характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, указать метраж каждой;
- реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
- реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
- срок действия;
- размер платы за квартиру (за каждую комнату);
- порядок и периодичность ее внесения.
Также нужно прописать условие про задаток и залог, отдельно указать сумму по каждому пункту. Так как происходит передача денежных средств, составить расписку. Это делает собственник. Он указывает свои данные, прописывает сумму цифрами и письменно, ставит дату получения денег.
Если происходит безналичный перевод, то в назначении платежа рекомендую указать, на что идут деньги и реквизиты договора. Например, «задаток по договору аренды № 3 от 08.02.2019 года». Квитанцию нужно сохранить.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Как отказаться от уплаты?
Требовать залоговую сумму или нет — личное решение арендодателя. Но об этой стороне сделки хозяин обязан предупредить потенциального арендатора еще до заключения контракта, чтобы последний рассчитал свои финансовые возможности.
Если же арендатор преподносит «сюрприз», объявляя о необходимости его внесении уже после заселения, квартиросъемщик вправе отказаться — ведь первичный контракт не предусматривал наличия страховочных сумм. Чтобы обезопасить себя от подобных «качелей», целесообразно прояснить вопрос залоговой суммы еще на стадии осмотра жилья.
Напоследок напомним, что залог и страховой депозит — это в первую очередь страховочные меры, а не дополнительные способы заработать на квартиросъемщике.
Договор аренды квартиры — правовые основы
Для начала следует отметить, что официально термин «аренда квартиры» практически не применяется. В аренду сдаются земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иные имущественные объекты, не предназначенные для проживания людей (ст. 607 ГК РФ). Квартира же, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, может быть сдана в аренду только тогда, когда арендатором является организация (юридическое лицо). В общем случае квартира может быть передана собственником третьему лицу для проживания и пользования лишь по договору найма помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Условием предоставления квартиры в наем является внесение нанимателем платы за владение и пользование ею. Размер платежа зависит от множества факторов, при этом владелец жилья вправе установить его самостоятельно, ориентируясь на стоимость коммунальных услуг и среднюю цену найма аналогичных помещений в регионе.
Какие документы понадобятся для аренды?
Перед передачей денежных средств хозяину недвижимости обязательно убедитесь в наличии оригиналов документов, заверенных копий и необходимых подписей.
Предметы интерьера, бытовая техника, вещи, которыми будет пользоваться будущий жилец, характеризуется состоянием внешнего вида и отделкой, все огрехи и дефекты мебели необходимо задокументировать, приложить фотографии. Вам нужно как можно подробнее описать свои претензии к вещам и обратить на все дефекты внимание хозяина. В этом случае в будущем у вас не возникнет конфликтной ситуации с хозяином и вы всегда сможете доказать свою правоту, приложив фотографии имущества.
Главный документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъёмщика – это договор найма.
Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:
— сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
— квартира сдается на 12 месяцев и больше.
Незарегистрированный договор обладает той же юридической силой. А вот форма договора предпочтительна всё же письменная, особенно при наличии в квартире дорогого ремонта или оборудования. Кодекс допускает соглашение и в устной форме, но такого рода договорённость не будет иметь юридической силы в суде.
К договору необходимо приложить дополнительные документы:
— ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъемщика;
— выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры;
— техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.
Когда залог не возвращают и что делать с этим?
К сожалению, такая ситуация встречается гораздо чаще. Попробуем рассмотреть 3 наиболее частых случая, при которых деньги не возвращают.
1. От действий арендатора пострадало имущество, находящееся в квартире: ремонт, мебель или техника.
Допустим, вы квартирант, случайно или нарочно повредивший имущество. Хозяин вполне справедливо планирует удержать залог.
Что делать дальше?
Оцените сумму ущерба самостоятельно. В некоторых случаях вы можете произвести ремонт сами.
Но если сумма слишком большая, то проще использовать залог по назначению.
2. Никакого реального ущерба нет.
Хозяин квартиры не возвращает залог по надуманной причине: дверь скрипит, окно не вымыто.
Что делать дальше?
В любом случае в первую очередь следует постараться выйти «на мировую»: поговорить с хозяином, объяснить ситуацию, предложить вариант решения его претензии.
Если хозяин продолжает отказываться выплачивать залог, ссылаясь на нехватку денежных средств, вы можете поступить несколькими способами:
— Предложить прожить в квартире период, эквивалентный сумме залога.
— Предложить разбить сумму залога на несколько частей, для удобства выплаты. Но обязательно требуйте от хозяина недвижимости написать расписку!
— Обратиться в суд. Но следует понимать, если вы жили в квартире и не оформляли документы аренды, то сделать это будет крайне сложно.
Однако в этом случае и хозяин скорее всего не платит налогов, что точно так же незаконно. Собственно, нести ответственность перед государством в данном случае будут оба: поэтому старайтесь держать документы в порядке заранее.
А вот что грозит собственнику в случае, если аренда квартиры происходит незаконно и государство об этом узнало:
1. Штpaф за то, что собственник не оформил налоговую декларацию: в cooтвeтcтвии co cтaтьёй 119 HK PФ, штpaф составит 5% oт cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц. А вот пocлe пoлyгoдa нapyшeний сумма возрастает до 30%.
2. Штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй: yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 HK oб нeyплaтe нaлoгoв.
3. Взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт: 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд. Для pacчётoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды.
3. Договор прекращён по желанию владельца.
Есть ещё один, достаточно редкий случай. Хозяин квартиры просит вас съехать раньше времени и возвращает только компенсацию за тот период, который вы не проведёте в квартире.
А вот возвращать залог хозяин не планирует, ссылаясь на прекращение действия договора аренды.
Что делать дальше?
Действовать в данном случае достаточно просто, особенно если вы арендовали квартиру с соблюдением всех юридических норм, указанных выше.
В вашем договоре аренды должно быть чётко прописано, что в случае прекращения аренды квартиры со стороны хозяина арендодатель обязуется вернуть сумму за непрожитый месяц, а также залог в размере указанного в договоре. При такой формулировке вам не составит труда доказать свою правоту, в том числе в суде.
Так как найти квартиру без залога? Можно попробовать договориться с хозяином квартиры напрямую и убедить, что вы очень аккуратный и ответственный жилец. Но вероятность успеха невелика, а рассчитывать в этом случае можно только на своё обаяние и милость хозяина.
К счастью, существуют и более действенные методы.
1. Страховой депозит
Существует более европейский вариант залога — страховой депозит. Он оформляется именно на имущество, находящееся в квартире: мебель и технику, а также защищает собственника от мелких ремонтных работ в самой квартире.
При этом он не может быть использован в качестве компенсации в случае неисполнения каких-то обязательств: например, неуплаты арендной платы в срок. Но в России нет ни чёткой законодательной базы, разграничивающей эти понятия, ни понимания разницы между ними.
2. Страховка
Страхование квартиры решает практически все проблемы: арендатору не приходится выплачивать залог, вопрос компенсации решает третье лицо — страховая, а сумма страховки в разы превосходит сумму залога.
Залог может не взиматься, если в квартире отсутствуют меблировка и ремонт, или он минимален.
Однако это часто бывает не самым рабочим вариантом при наличии питомцев или маленьких детей, так что такой вариант подойдёт одному человеку или молодой семье без детей.
В случае со съемом жилья часто возникает вопрос — как после расторжения договора аренды вернуть страховой депозит?
Если договор был расторгнут в указанные сроки, а собственности и имуществу владельца не было нанесено ущерба, страховой депозит должен быть возвращен согласно законодательству, если это не было сделано, арендатор имеет полное право обратиться в полицию или в суд.
Другое дело, что бывает ситуация договора собственника и съемщиков о внесении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц съема квартиры, тогда соответственно владелец не обязан его возвращать, однако поступать таким образом собственникам не рекомендуется — поскольку за последний месяц арендаторы могут нанести ущерб собственности и в этом случае получить с них возмещающую оплату будет проблематично.
Однако бывает ситуация, когда арендаторы расторгли договор аренды ранее срока указанного в договоре и односторонне, а хотят получить страховой депозит. В этом случае с получением обратно залога могут возникнуть серьезные проблемы. Хорошо, если в договоре не прописан пункт о штрафе в ситуации преждевременного расторжения договора, а если прописан, то сторона договор расторгнувшая и ответственна выплатить стоимость штрафной суммы.
Если эта сумма меньше размера страхового депозита, то имеет смысл потребовать вернуть лишнее. Если сумма штрафа равна страховому депозиту, то обратно его не получить, а если сумма превышает размер страхового депозита, то есть риск требований доплаты со стороны собственника.
Однако даже самую бюджетную квартиру снять намного труднее при наличии домашних животных или маленьких детей, а собственник дорогого жилья может даже увеличить страховой депозит в этой ситуации, с учетом того, что вряд ли повреждений у имущества вообще не будет.
Составляя договор займа, необходимо прописать в нем различные условия и обязательства, которые напрямую связаны с залогом, это могут быть такие обязательства, как:
- Ежемесячное внесение арендной платы в установленном договором размере.
- Возмещение нанесенного ущерба.
- Расторжение договора в одностороннем порядке.
Чтобы правильно составить договор, нужно обладать некоторыми юридическими знаниями или обратиться за помощью к специалисту.
Информация о залоге указывается в договоре после того, как будут перечислены основные права и обязанности сторон. Обязательно нужно указать:
- размер залога – цифрами и прописью;
- срок действия договора и условия возврата залога;
- в каких случаях арендодатель может использовать деньги, полученные в качестве залога (необходимо перечислить все случаи).
В большинстве случаев залог возвращается при съезде с арендуемой квартиры. Владелец имущества не имеет права тратить деньги в собственных интересах и в случае их растраты обязан предоставить отчет, о чем также отмечается в договоре аренды квартиры.
Договор аренды квартиры — правовые основы
Для начала следует отметить, что официально термин «аренда квартиры» практически не применяется. В аренду сдаются земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иные имущественные объекты, не предназначенные для проживания людей (ст. 607 ГК РФ). Квартира же, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, может быть сдана в аренду только тогда, когда арендатором является организация (юридическое лицо). В общем случае квартира может быть передана собственником третьему лицу для проживания и пользования лишь по договору найма помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Условием предоставления квартиры в наем является внесение нанимателем платы за владение и пользование ею. Размер платежа зависит от множества факторов, при этом владелец жилья вправе установить его самостоятельно, ориентируясь на стоимость коммунальных услуг и среднюю цену найма аналогичных помещений в регионе.
Как прописать в договоре аренды квартиры залог
Залог, согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, — это обеспечение обязательства, позволяющее залогодержателю (владельцу квартиры) в случае неисполнения должником (нанимателем) обязанностей использовать предмет залога для покрытия собственных издержек. При этом заключение договора с условием выплаты нанимателем залога является правом, а не обязанностью владельца жилья.
Данное обеспечение (обычно его размер равен сумме месячного платежа за проживание в квартире) позволяет нанимателю застраховать риски, связанные с недобросовестным исполнением жильцом своих обязанностей (несвоевременным внесением платы, причинением ущерба мебели или технике и пр.). Если владелец понесет какой-либо материальный ущерб, полученный залог позволит его компенсировать.
Факт внесения нанимателями денежных средств в этом случае обязательно должен быть зафиксирован в заключаемом с владельцем жилья договоре. В нем же должна содержаться информация о том, на какие цели и в каких случаях могут быть направлены средства залога.
Для наглядности предлагаем вашему вниманию образец договора аренды с залогом, составленный с учетом всех требования законодательства. Его можно при необходимости использовать при составлении собственного варианта, адаптировав под конкретные обстоятельства.
Предварительный договор найма жилого помещения
Предварительный договор заключают в том случае, когда наниматель и собственник жилья нашли друг друга, однако жилое помещение не может быть передано сразу, либо у будущего жильца отсутствует необходимая сумма для оплаты на текущий момент.
Заключение предварительного договора позволяет обоим участникам быть уверенными, что сделка состоится.
Дополнительным инструментом для этого является внесение задатка. Эта сумма вносится будущим жильцом. В случае отказа наниматель теряет эти деньги.
Если передумает собственник квартиры, то задаток должен быть возвращён нанимателю в двойном размере. При заключении основного договора сумма задатка является частью оплаты по основному договору.
Предварительный договор всегда заключается в письменном виде, и регистрировать документ нигде не нужно. Факт внесения задатка прописывается в договоре отдельным пунктом или оформляется отдельной распиской.
Предварительное соглашение должно содержать все пункты и условия, что и основной договор (цена, период и другие важные обязательные условия).
Возможность формирования предварительного соглашения регулирует статья 429 ГК РФ. Порядок внесения задатка регламентируют статьи 380-381.
Подводя итоги, отметим, что составить договор аренды с залогом достаточно сложно. При возникновении сомнений всегда есть возможность обратиться за помощью к грамотным юристам. Все условия, касающиеся залоговой суммы, должны быть прописаны в основном договоре. Факт передачи денежных средств должен заверяться распиской получателя.