Как проходит обмен недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

• заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
• договор мены;
• выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
• кадастровые паспорта на обе квартиры;
• нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
• согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье

Договор мены доли в квартире отличается следующими требованиями:

• размер доли обмениваемой квартиры обязательно прописывается в соглашении;
• при наличии нескольких собственников квартиры на ту часть, которая подлежит обмену, необходимо получить отказ в письменном виде от остальных владельцев;
• когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее лицо, требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Отличия при обмене долями в квартирах и доли в квартире на целую квартиру заключаются в размере доплаты по сделкам.

Законодательством предусмотрено ограничение на обмен долей в квартире, если жилье не соответствует требуемому техническому состоянию. Сделку не оформят, если:

• квартира находится в аварийном доме;
• дом подлежит сносу в ближайшее время;
• судом наложен запрет на операции с недвижимостью;
• одна из сторон сделки имеет хроническое заболевание;
• в обмене участвует муниципальное (служебное) жилье без разрешения на это соответствующих органов.

Общая информация по обмену квартиры находящейся в собственности

Начнем с того, что договор мены должен быть заключен в письменной форме, но многие утверждают, что он должен быть нотариально удостоверен, скажу сразу, нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости процедура не обязательная, но далее вы узнаете, чем может быть полезен вам нотариус в данном вопросе. Но если вы меняете долю в квартире, то по закону со 2 июня 2016 года, подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При заключении договора мены квартиры, вам необходимо обязательно как можно тщательнее провести проверку квартиры второй стороны по договору и чем больше критериев проверки, тем безопаснее пройдет сделка и далее у вас не возникнет проблем.

Вообще как я говорил участи нотариуса в таком деле все же очень кстати, ведь нотариус сможет проверить принадлежность недвижимого имущества, ведь при обращении к нотариусу предоставляются правоустанавливающие документы на квартиру, а это может быть договор приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи. Еще одним плюсом является обязанность нотариуса при удостоверении таких сделок, сделать запрос в Росреестр и запросит выписку и ЕГРН, а так же запросить другие документы для совершения данного нотариального действия и после запроса нотариусу должны быть предоставлены данные документы в течении 1 рабочего дня. Но если вы по каким либо причинам не захотели обращаться к нотариусу, то у вас так же есть право, запросить все необходимые документы в Росреестре самостоятельно.

Обязательно выясняем имеются ли в квартире второй стороны людей сохраняющих даже после обмена и продажи квартиры, право на пользование данной квартирой и нотариус при удостоверении сделки обмен недвижимости выясняет данный момент Этот момент очень важен, потому как если в договоре мены информация о таких людях отсутствует, то можно в дальнейшем расторгнуть такой договор и признать его незаключенным. Обычно такие проблемы возникают когда вторая сторона передала свою квартиры в безвозмездное пользование кому либо и такие моменты обязательно нужно выяснять при совершении сделки и указать их в договоре, отметив, что при нарушении данного условия, договор считается незаключенным.

Не мало ситуаций, когда собственником обмениваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок и в такой ситуации нужно проверить, имеется ли у родителей или других представителей ребенка разрешение на совершение данной сделки выданное органом опеки и попечительства. Нотариус в таком случае может самостоятельно направить запрос в орган опеки и попечительства и проверить выдавалось ли такое разрешение или запросить выдачу такого разрешения.

Если обмениваемые объекты не равноценны, то в договоре указывается цена как первой так и второй квартиры и разница между стоимостью первой и второй, так же обязательно указывается порядок оплаты разницы.

После того как нотариус провел все этапы проверки и они прошли успешно в результате чего подтвердилась принадлежность данных объектов, нотариус удостоверяет договор мены недвижимого имущества.

Преимущества и недостатки обмена квартиры на дом

Процедура обмена квартиры на дом — хоть и не распространенная, но далеко не новая операция на рынке жилья. Причин, чтобы сменить недвижимое имущество у собственников множество — расширение жилой площади, покупка жилья вместе с земельным участком, загородная жизнь и пр. Однако помимо преимуществ, которые будут достигнуты в результате обмена, стоит учитывать и возможные недостатки, поджидающие участников этой сделки.

Преимущества домов перед квартирами	Недостатки частных домовладений
Увеличение жилплощади – одно из ключевых достоинств процедуры. Зачастую в рамках обмена удается приобрести частный дом, который будет намного больше по площади, чем квартира, но при этом это не потребует дополнительных финансовых вложений.	С юридической точки зрения процедура оформления обмена квартиры на дом признается сложной операцией.
Минимальные риски. Если договор заверить нотариально, то все юридические риски сделки по обмену квартиры на дом будут сведены к нулю.	Длительность сделки в случае обмена может быть больше, чем при проведении стандартной купли-продажи.
Приобретение земельного участка. В законе прописано, что если право собственности на дом будут переданы новому владельцу, то он автоматически становится собственником земельного участка, на котором возведено строение. На земельном участке можно построить дополнительные постройки: гараж, баню, пристройку и пр.	Подобрать дом, который будет эквивалентен полностью по параметрам другому имуществу — сложно.
Возможность смены атмосферы. Загородный дом — возможность приватности и конфиденциальности, а также спокойствия повседневной жизни. Собственный коттедж позволяет «нарушать закон тишины» — соседи не будут жаловаться на шум, так как их просто нет.	Лишь часть собственников готова рассмотреть возможность обмена квартиры на дом. В основном собственники продают дом, чтобы на вырученные денежные средства подобрать себе подходящую по параметрам недвижимость.
Экономия средств на обязательные платежи. Собственники домов, например, освобождаются от платежей в фонд капитального ремонта, не оплачивают квитанцию за обслуживание общедомового имущества, что является обязанностью собственников квартир.	Сделку обязательно необходимо регистрировать через нотариуса в том случае, если собственником является несовершеннолетний гражданин, что потребует дополнительных финансовых издержек.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• договор мены;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Как происходит государственная регистрация?

1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.
   Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.
2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ). Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.
3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан. По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.

К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.

Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.

Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

• консультацию по мене или обмену квартиры;
• грамотное составление договора;
• сопровождение сделки;
• помощь в регистрации права собственности.

Обмен жилья: как это происходит?

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Особенности договора мены жилья

Для передачи права собственности на жилье от одного собственника к другому Гражданским кодексом предусмотрено несколько юридически значимых процедур: дарение, купля-продажа, передача наследства. Мена, наряду с вышеперечисленными способами, является одним из вариантов передачи права собственности. Договор мены закреплен в Гражданском кодексе РФ. Согласно статистическим данным, сделки с недвижимостью, на основе договора мены, составляют менее 10% от всего объема.

Определение договора мены дано в статье 567 ГК РФ. Именно в Гражданском кодексе содержатся основные положения, регулирующие правоотношения. Исходя из определения данного договора, можно выделить его существенные условия, т.е. положения, без которых договор считается юридически неверным.

К существенным условиям договора мены относится:

1. Условие о взаимообязанности. Как и в любом договоре у сторон есть свои обязанности, даже в безвозмездном договоре дарения одаряемый обязуется принять дар. В договоре мены стороны взаимообязаны.
2. Условие о равноценности. Обмениваемые квартиры должны быть равноценными. Предметом договора мены может выступать любой объект недвижимости, при этом предмет мены с одной стороны может фактически отличаться от предмета мены другой стороны, например, обмен квартиры и машины, однако вещи должны быть равноценными.
3. Особенные условия. Если речь идет о неравноценных квартирах (обмен трехкомнатной квартиры на однокомнатную или обмен квартиры в новостройке на вторичное жилье), то в договоре должны быть прописаны условия об оплате разницы стоимости жилья.
4. Стоимость обмениваемых квартир (для этого можно использовать заключение оценщика). Если имущество неравноценно, то в договоре указывается размер доплаты. Доплата определяется по общему правилу, исходя из разницы между стоимостью двух объектов недвижимости, либо иным способом, определенным в условиях договора.
5. Описание и характеристика квартир. Для квартиры должны быть прописаны технические характеристики, площадь, этажность, тип, количество комнат, адрес и т.д.

Процесс обмена квартирами

Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.

Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:

• заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
• выписку из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРП.

Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.

Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:

• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
• подписанные экземпляры договора;
• заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
• документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
• согласие супруга на проведение сделки;
• согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
• иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.

Похожие записи:

• Сколько Ребенок Имеет Право Не Ходить В Школу Без Справки По Закону 2022 Года
• Cмена адреса госпошлина по форме Р13014
• Госпошлина на развод в 2023 году