Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ВРИ (вида разрешённого использования)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Что будет за нарушение ВРИ
Наказание за нецелевое использование земли предусмотрено ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость участка не определена, штраф для юридических лиц — 100-200 тысяч рублей. Не конец света, но ничего приятного. Но если кадастровая стоимость известна — наказание составляет 1,5 – 2 % от нее. И тут уже все будет зависеть от размеров и местоположения участка — в столице сумма может быть весьма чувствительной.
Но главная проблема не в размерах штрафов, а в том, что последует дальше. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрена процедура изъятия земли при неправильном использовании. Конечно, это случится не сразу. Но чтобы этого избежать, нужно будет привести участок в прежнее состояние, т. е. снести все, что вы на нем построили.
И, разумеется, при несоответствии вида разрешенного использования никто не выдаст разрешение на строительство. А если возводить здание без него — получится самострой со всеми «веселыми» последствиями.
Мы можем узаконить самовольную постройку, но лучше не доводить процесс до таких крайностей, а заранее изменить ВРИ на подходящий. Тем более, что эта процедура отнимет значительно меньше времени и денег, чем узаконивание самостроя.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Способы изменения вида разрешенного использования
Смена ВРИ земельного участка выполняется двумя способами. В первом случае полностью изменяется сама категория, например – сельскохозяйственные угодья переводятся в территории промышленного назначения или в земли, относящиеся к населенным пунктам. Вместе с этим, соответственно, станут доступны и новые возможности по разрешенному использованию данного объекта. Но прибегая к этому способу, важно учитывать тот факт, что подобная процедура приведет к существенному изменению кадастровой стоимости. Причем если первоначальная категория земли была сельскохозяйственной, а замена была выполнена с целью постройки многоэтажного жилого дома, то разница в цене (в большую сторону) будет составлять 5 и даже более раз. Это же относится и к строительству зданий промышленного назначения.
Второй способ предполагает добавление к уже имеющимся видам разрешенного использования новых условно-разрешенных. В данном случае в органы местной власти подается соответствующее заявление. Категория земельного участка остается прежней, а значит – не изменяется его стоимость и не возникают другие связанные с этим юридические сложности или финансовые затраты. Что же касается основных и вспомогательных видов, то их владелец территории вправе выбрать сам, без подачи каких-либо документов. Единственным исключением здесь являются земли, на которых расположены объекты, принадлежащие муниципалитету или предприятиям, имеющим государственную форму собственности.
Читать подробнее
Какие документы необходимы
Для смены вида разрешенного использования земельного участка нужно будет подготовить:
- паспорт заявителя (внутрироссийский);
- заявление;
- выписку из ЕГРН;
- ситуационный план местности;
- правоустанавливающие документы на капитальные сооружения, расположенные на участке (только в случае наличия таковых);
- выписки по форме КВ-1 и КВ-2, включающие в себя информацию о владельце, характеристиках участка, расположенных на нем строениях и других объектах, а также о наличии юридических обременений;
- доверенность (только в том случае, если вся процедура осуществляется не собственником) и копию паспорта представителя.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Какие есть ВРИ в России
Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:
- 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
- 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
- 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
- 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
- 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
- 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
- 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
- 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
- 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
- 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
- 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
- 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
- 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Как поменять назначение земли?
Для изменения назначения земельного участка в Москве или Московской области нет единого алгоритма, поскольку у каждого надела свои виды разрешенного использования, категория, ограничения на застройку и другие характеристики. Составить план действий, собрать нужный пакет документов, подать его в контролирующие органы, проконтролировать рассмотрение вопроса смогут юристы. Именно обращение к специалистам — самый действенный способ, если вы хотите с первого раза и без затягивания сменить виды разрешенного использования земли.
В целом существует два способа изменить предназначение земли:
1. Установить новый основной, вспомогательный или условно разрешенный вид разрешенного использования.
2. Внести изменения в градостроительную документацию, чтобы поменять территориальную зону.
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Изменение ВРИ в случае некорректности установления
Наиболее частым случаем некорректного установления ВРИ в Москве является включение в состав ВРИ участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного вида использования также офисов или объектов торговли. Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и размера зависящей от нее арендной платы.
В подобной ситуации изменение ВРИ путем исключения лишнего вида использования позволит арендатору существенно снизить размер земельных и имущественных платежей в бюджет, а также в ряде случаев исключить здания из перечня облагаемых «кадастровым» налогом. Отметим, что производственным ВРИ охватывается абсолютно вся деятельность предприятия, включая размещение административных корпусов и помещений для сотрудников, столовых и т. д.
Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.
Правообладатель вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов, независимо от предусмотренного ПЗЗ градостроительного регламента участка. Судебная практика по данному вопросу в Москве складывается в пользу собственников недвижимости.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Какие документы необходимы для перевода земель?
Пакет обязательных документов:
- Паспорт заявителя;
- Если заявителя представляет уполномоченное лицо, требуется доверенность и разрешение собственника земли. В доверенности должны быть точно указаны полномочия представителя. Кроме того, к ней необходимо приложить копию паспорта;
- Заявление на смену ВРИ земельного участка с обоснованием причины;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Юридическим лицам необходима выписка из ЕГРИП и учредительные документы для подтверждения полномочий исполнительного органа.
Пакет дополнительных документов, которые ускоряют процесс и повышают вероятность положительного решения:
- Копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
- Схему расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит определить местоположение и расположение соседних земельных участков;
- Копии документов государственного кадастра недвижимости на землю (т.е. формы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
- Копии документов на здания, строения и сооружения, которые имеются на земельном участке (при наличии таковых);
- Утвержденный проект планировки территорий, в чьих границах находится земельный участок;
- Выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.
Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию
Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.
Заявление в муниципалитет подается посредством:
- МФЦ;
- регионального портала государственных и муниципальных услуг.
Для изменения ВРИ требуется:
- заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
- паспорт заявителя;
- выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
- заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
- документы, удостоверяющие право на участок.
- доверенность, если заявление подает представитель.
Перечень ВРИ земельных наделов в Москве и Московской области
- Территории, где допускается постройка объектов общественно-делового характера. Среди них административные учреждения, коммерческие организации, научные, финансовые и прочие компании. Также сюда относят участки земли под страховые фирмы, офисные помещения, учебно-образовательные объекты и т.д.
- Земли, на которых размещаются лечебно-оздоровительные организации, включая станции скорой помощи, амбулаторные и инфекционные учреждения, санаторные и курортные объекты и прочие здания.
- Земельные участки, где разрешается возводить различные жилые постройки, среди которых помещения для инженерного оборудования, земли под многоквартирные дома, учебные, воспитательные и другие объекты.
- Территория для установки производственных зданий: коммунальные, складские, организации, предприятия промышленности, специальные и жилищно-коммунальные объекты. Также сюда относят распределительные точки, трансформаторные подстанции и многое другое.
- Земли под смешанное размещение построек общественного и делового типа, жилого назначения, производственного вида и т.д.
Как изменить ВРИ земельного участка? Способов изменения два – это выбор ВРИ из перечня основных видов, перечисленных в градостроительном регламенте, и получение разрешения на условно разрешенный вид использования.
Существует и третий способ – обращение в Администрацию с предложением внести изменения в Правила землепользования и застройки.
| Способ изменения ВРИ | Куда обращаться | Сроки | Стоимость | Результат |
| Выбор из перечня основных | ФГБУ «ФКП Росреестра» (кадастровая палата) | 23 рабочих дня | Бесплатно, кроме Москвы и Московской области | Кадастровая выписка с изменениями |
| Выбор из перечня условно разрешенных | Местная Администрация (через проведение публичных слушаний) | До 1 месяца | Затраты на проведение публичных слушаний | Разрешение на условно разрешенный вид использования |
| Через внесение изменений в ПЗЗ | Местная Администрация (с подготовкой проекта внесения изменений в ПЗЗ и проведением публичных слушаний) | От 2 до 4 месяцев | Затраты на проведение публичных слушаний | Разрешение на условно разрешенный вид использования |