Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как купить дачу с землей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения о зонах с особыми условиями использования территории содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости можно узнать на публичной кадастровой карте Росреестра. Для этого нужно выбрать соответствующий слой. Также здесь можно узнать информацию о каждой зоне.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое
Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).
Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.
Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
Долги, доверенности и дороги
В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:
1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.
2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.
4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
-
У собственника есть полный пакет документов;
-
Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
-
Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
-
Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
-
Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
-
Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
-
Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
-
В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
Как проверить документы
Перед тем как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался. Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте либо заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн по кадастровому номеру.
Обременения на ту или иную землю могут быть связаны с установленным сервитутом (право ограниченного пользования), нахождением в залоге или наложенным на участок арестом. Обычно все эти сведения указаны в ЕГРН.
Комментарий юриста
Василий Малинин, руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»:
— Нелишним будет проверить добросовестность продавца. Сделать это можно, заказав сведения из ЕГРН (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости). Полученная информация о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости поможет сделать вывод о количестве объектов, принадлежащих или принадлежавших конкретному лицу. Очевидно, что в ситуации, когда ваш продавец заключает множество сделок по различным объектам недвижимости в сжатые сроки, может оказаться, что такое лицо замешано в мошеннических схемах, следовательно, приобретаемый земельный участок впоследствии может быть истребован.
Гражданское законодательство в вопросах истребования имущества у покупателя оперирует понятием добросовестности (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано в ст. 302 ГК РФ, добросовестным будет являться лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.
П. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о разрешении на застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Что нужно проверить в выписке ЕГРН о переходе прав
В выписке из ЕГРН о переходе прав предоставляются сведения обо всех правообладателях земельного участка как бывших, так и настоящих. А также документы, на основании которых происходила смена собственника. Данные в единый государственный реестр недвижимости вносятся с 1998 года.
С 1-го марта 2023 года информация о правообладателях станет закрытой, но для того чтобы проверить участок перед покупкой достаточно знать, что если у земельного участка много раз сменялись собственники, значит здесь что-то не в порядке, требует внимательного рассмотрения или отказа от покупки.
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку
Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.
У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.
Необходимо проверить и сами документы на недвижимость. Проверяется, вся ли информация о земельном участке предоставлена: кадастровый номер, основания для права собственности, кадастровый номер надела, бумага, подтверждающая отсутствие арестов и обременений, документ с указанием действительной площади надела.
Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.
В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.
Вывод из всей этой истории:
Экономия на специалистах в поиске земельного участка для каких либо целей — это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли. Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на «для размещения и эксплуатации магазина», но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.
С нами вы купите только в тот участок, который будет приносить вам выгоду, и будет полностью отвечать вашим потребностям.
Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное — купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.
Как не ошибиться при покупке земельного участка
Двенадцать пунктов, которые помогут Вам не ошибиться при покупке земельного участка под строительство загородного дома.
1. Продавец должен иметь свидетельство о собственности на участок и дом, если таковой имеется на участке. Из свидетельства о собственности Вы сможете узнать статус назначения использования данного участка (ИЖС, Дачное использование или прочее) а так-же ограничения в использовании данного участка.
2. Понять и оценить форму участка Вам поможет Кадастровый паспорт на участок, который отображает форму и границы участка, его площадь, а так-же площадь территории участка, попадающей под ограничения застройки в связи с общей водоохранной зоной и прочим.
Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.
Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.
Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.
Наличие возможных обременений
Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.
Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.
Примером являются:
- Арест – ограничение накладывается судебным органом и возникают с наличием непогашенной задолженности;
- Залог – в данной ситуации недвижимость будет выступать как обеспечение по какой-либо сделке и может быть затребована при определённых условием залогодержателем;
- Сервитут – ограниченное право пользования землёй или земельным участком, которое предоставляется третьим лицам;
- Долгосрочная аренда (более года) – при такой сделке даже смена собственника участка не будет основанием для её расторжения;
- Притязание со стороны третьих лиц – например, когда при продаже участка требуется согласие жены или мужа;
- Доверительное управление – в данном случае участок использует специально назначенный управляющий, в целях интересов собственника;
- Ограничение о возможности использования земельного участка, например, запрет размещать объекты на территории природоохранных зон.
Какие сведения содержит выписка
Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.
Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег.
Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.
Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке.
Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.