Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На какую компенсацию могут рассчитывать владельцы частных домов при сносе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Что требовать – денежную компенсацию или равноценное жилье
Как уже было сказано, в качестве компенсацию за изъятие жилого дома, предназначенного под снос, государственное ведомство или застройщик могут предложить владельцу жилья денежную выплату или аналогичный дом. Собственники должны знать о том, что при изъятии жилого дома с земельным участком застройщиком они вправе потребовать любой компенсации на свое усмотрение (поскольку закон не обязывает идти на уступки):
- денежную выплату на покупку нового аналогичного по ценности жилья,
- новое жилье (коттедж с землей или равноценную квартиру),
- оплаты расходов на переезд и перевозку имущества.
Другой случай – принудительное изъятие дома муниципальным или государственным ведомством. В такой ситуации закон на стороне правительства, а потому жилье с землей в любом случае будут отчуждены сразу после завершения процедуры (оформления и регистрации сопроводительной разрешительной документации). Поэтому в любом случае дело дойдет до утверждения выкупной стоимости и отказа от прав собственности – добровольно ли это будет, или через зал судебного заседания.
Опираясь на все вышесказанное, разберемся с тем, что выгоднее для владельца дома, лишившегося своей недвижимости в силу возникновения муниципальных/государственных нужд в изъятии земли и дома:
| Денежная компенсация | Равноценное жилье |
Выкупная стоимость изымаемого объекта складывается из следующих составляющих:
Если собственник дома с участком выбирает денежную компенсацию, собирается специальная оценочная комиссия. Сумма выплаты будет определена в соответствии с решением экспертов этой комиссии, и далеко не всегда денег достаточно на покупку аналогичного дома (а все потому, что ремонт и неотделимые улучшения не принимаются во внимание). |
Получение аналогичного по стоимости жилья – выигрышный вариант, по 3 причинам:
|
На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов — Управление персоналом
Александр Герасимов, главный Юрист компании «Главмосстрой»
Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.
Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище.
Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г.
за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи.
Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.
Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный Кодекс РФ (ст.
32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков.
При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений.
Нужно ли согласие соседей
По действующему законодательству согласие соседей на снос частного загородного дома не требуется. Но есть несколько исключений из правил:
- если у дома два хозяина и каждому из них выделена доля, то понадобится согласие второго собственника;
- если дом был приобретен или построен в браке и не поделен супругами. Согласие супруга на снос понадобится даже в том случае, если тот не числится одним из собственников;
- если капитальный загородный дом принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему. Необходимо получить разрешение органа опеки, так как при сносе прекращается право собственности.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Критерии оценки при определении стоимости изымаемого дома под снос
Важно! Если земельный участок учтен Кадастровой палатой на дату принятия официального решения об изъятии дома с землей, владелец вправе претендовать на компенсацию и стоимости жилого помещения, и земельного надела (и при этом одно не влияет на другое).
Выкупная стоимость изымаемого дома с участком определяется как сумма следующих 2 составляющих:
| Понесенные в связи с переездом затраты бывшего владельца дома | Рыночная стоимость жилого помещения и земли |
| Будут приняты во внимание следующие затраты: ● непосредственно на приобретение нового жилья, равноценного предшествующему; ● на аренду квартиры, в которой владелец будет проживать, пока не купит новый дом; ● на переезд и перевозку багажа. |
Компенсационная сумма в размере рыночной стоимости дома определяется с учетом следующих моментов: ● факта подключения дома к центральному газо- и водоснабжению; ● степени развитости инфраструктуры в районе нахождения дома; ● расстояния до центра города/поселка; ● количества хозяйственных построек на участке, многолетних растений; ● уровня износа дома и построек на участке. |
Как оформляется компенсация за снос дома в 2022 году
Предположим, вы уже узнали о том, что ваш дом с участком предполагается изъять, чтобы снести и проложить новую дорогу, газопровод или иной объект, необходимый для муниципальных (федеральных) нужд. В такой ситуации необходимо действовать следующим образом:
| № п/п. | Необходимое действие | Уточняющая информация |
| 1 | Владельцу квартиры (если решено сносить многоквартирный дом) следует незамедлительно начать процесс приватизации жилья | Даже в том случае, если уже вынесено решение о сносе дома, закон позволяет жильцам приватизировать жилое помещение. Если на момент назначения компенсации квартира будет по-прежнему оформлена по договору социального найма, выплата будет произведена в меньшем размере. |
| 2 | Собственнику частного дома необходимо как можно скорее оформить землю в собственность, если она до сих пор в аренде | Законодательство предусматривает более выгодные условия для граждан, обладающих правом собственности на дом и участок, нежели для нанимателей. |
| 3 | Желательно оплатить услуги 2-3 независимых оценщиков | Так собственник сможет наверняка узнать оценочную стоимость своего дома и участка. На руках у него будет 2-3 оценочных акта, которые можно использовать как доказательство обоснованности требований об увеличении суммы компенсации в суде. |
| 4 | Дождаться выплаты компенсации (или предоставления нового жилья) | Пока компенсация не будет выплачена, не следует подписывать соглашение о добровольном отказе от прав собственности на жилье. |
| 5 | Принять справедливые условия выплаты компенсации | Соглашаться следует только с той суммой, которая устроит собственника, или которая была утверждена в судебном порядке. |
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Что лучше: выкуп дома или компенсация за снос в виде предоставления нового жилья
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).
Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов
Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.
Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.
В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».
В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.
Снос дома при строительстве дороги, проведении газопровода
Зачастую частные коттеджи признаются подлежащими изъятию и сносу в силу того, что они построены на участках, через которые планируется проводить газопровод или прокладывать дорогу. Возможно, на рассматриваемой земле даже возникла необходимость возвести объект государственной важности. В отличие от ситуации с частным застройщиком, владелец дома будет лишен жилья принудительно, и отказаться от переезда он не может. Поэтому ему полагается денежная компенсация или равноценное жилье, на усмотрение собственника, которые удовлетворили бы его интересы и компенсировали неудобства.
Бывает так, что владелец и его семья имеют сложности с переездом на новое место, подрядчик подает в суд, и решение выносится в пользу властей. Тогда снос здания считается вопросом решенным, и его жители не могут более проживать там. В любом случае, закон запрещает начинать снос сразу после оповещения владельцев. Сперва они должны ознакомиться с документами, запросить компенсацию, получить ее, зарегистрировать прекращение права собственности и переехать. На это должен даваться как минимум год.
Когда бы не было найдено новое постоянное жилище, власти должны обеспечить граждан временным жильем сразу после выселения.
Причем квартира или дом должны быть подключены к коммуникациям, отвечать санитарным нормам и нормативам площади. Безопаснее всего не переезжать, пока на вас не подадут в суд. В таком случае вы будете уверены, что все происходит по закону. В Государственную Думу был внесен законопроект о выплате компенсаций за изъятие и снос дачных домиков в зоне прокладки газопроводов. Предполагается, что будет установлен четкий порядок, который гарантировал бы достойное возмещение ущерба владельцам домов, построивших их на законных основаниях.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Часто задаваемые вопросы
- В каком случае можно получить отдельную компенсацию за комнату в коммунальной квартире при отчуждении дома?»
Ответ: Для этого, согласно СТ.20 ФЗ « О государственном кадастре», необходимо поставить комнату на кадастровый учет в Департаменте имущества и земельных ресурсов в городе проживания собственника.- «Является ли решение муниципалитета об отчуждении основанием для принудительного переселения?»
Ответ: Не является. Любые операции с частной собственностью могут проводиться либо с согласия собственников, либо по ступившему в силу законному решению суда.- «Представители муниципалитета говорят о каких-то нормативах стоимости жилья в районе. Существуют ли такие документы?»
Ответ: Никакие нормативы стоимости законами не предусмотрены – этот вопрос строго индивидуален. В расчет берутся только рыночная стоимость и независимая оценка.
Как оформить причитающуюся компенсацию
Когда вы узнали о том, что ваш дом подлежит сносу, необходимо принять следующие меры:
- Приватизировать квартиру, если она до сих пор не была приватизирована. Закон позволяет так поступать даже при планирующемся сносе здания.
- Если речь идет о частном доме, нужно поспешить оформить в собственность земельный участок, так как законодательство лучше защищает именно собственников, а не нанимателей, и первым полагается большая компенсация, в отличие от вторых.
- Нанять нескольких независимых оценщиков и получить заключения о стоимости сносимого жилья. Так можно будет обосновать в суде запрашиваемый вами размер компенсационной выплаты.
- Не подписывать согласие на отказ от права собственности на жилье, пока компенсация не будет выплачена.
- Подписать соглашение о сумме компенсации, которая вас устроит, или которая вам полагается после вступления в силу решения суда.