Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О налогах и сборах в Болгарии: покупка и содержание недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа недвижимого имущества подразумевает уплату налога. Такой порядок предписывает закон Болгарии «О налогах на доходы физических лиц». Этот нормативный документ определяет особенности налогообложения, в том числе доходов, полученных при продаже объектов недвижимого имущества.
При покупке недвижимости в Болгарии покупатель имеет право:
- Оформить на себя, супругу или супруга, годичную визу для посещения страны. Общий срок пребывания на территории государства по такой визе не должен превышать 90 суток, в течение периода в 180 дней. При наличии дополнительных оснований (подтверждение финансовой состоятельности, трудоустройства, поступления в ВУЗ и т.д.), можно оформить национальную визу, а на ее основании ВНЖ. Имея вид на жительство, можно проживать в Болгарии весь срок его действия.
- Свободно распоряжаться своей недвижимостью — проживать в ней лично, поселять других людей, использовать коммерческие объекты для получения прибыли. Любой объект можно сдавать в аренду. Имеющийся в собственности объект можно продавать, дарить, закладывать.
Владелец обязан:
- Оплачивать расходы связанные с поддержанием объекта в надлежащем состоянии и уборкой прилегающих территорий (платить квартплату) и оплачивать оказанные коммунальные услуги.
- Использовать объекты в соответствии с их назначением и законами страны.
- Поддерживать внешний вид и техническое состояние отдельно стоящих объектов в надлежащем состоянии за свой счет. Владельцы отдельных строений не оплачивают квартплату, но ремонт и уборка территории целиком ложатся на их плечи.
- Своевременно уплачивать все установленные законом налоги и сборы.
Ежегодный налог на недвижимость.
Купив недвижимость владелец обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый, как для физических, так и для юридических лиц но исчисляется от разных показателей.
Налог на имущество для физических лиц в Болгарии исчисляется из стоимости недвижимого имущества по территориальной налоговой оценке, которая в разрешенном диапазоне устанавливается муниципалитетами областей. Как правило налоговая оценка на 20-50% ниже рыночной стоимости имущества.
Налог на имущество для юридических лиц в Болгарии определяется исходя из балансовой стоимости имущества фирмы. Хитрость в том, что балансовая стоимость равна фактической стоимости недвижимости на момент приобретения но не ниже налоговой оценки имущества.
Налог на недвижимость вносится равными частями до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября и до 30 ноября. При оплате налога единовременно предоставляется скидка в размере 5% от размера налога. За несвоевременную оплату налога взымаются неустойка и штраф.
Для владельцев недвижимости также важно вовремя оплачивать налоги т. к. копии квитанций о оплате налогов необходимо предоставлять при получении мультивиз, виз тип Д и ВНЖ.
Налог на покупку недвижимости в Болгарии.
При оформлении собственности, по законам Болгарии, необходимо оплатить помимо налога еще и таксы на прохождении сделки.
Следует отметить, что налог на Недвижимость имеет свои поправки и коэффициенты, утверждаемые местными администрациями; для прибрежных, курортных, сельских местностей и городов они различны. Также, существуют различия и по типам недвижимости: дома с земельным участком и без, коттеджи в комплексе и отдельно стоящие, апартаменты, квартиры.
Налогами облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Прочие отчисления юрисдикции
- Налог на землю в Болгарии для русских и прочих иностранцев составляет 0,15%.
- Пожертвования или передача объектов в наследство облагаются по квоте от 0,4 до 6,6%. Итоговая ставка зависит от цели пожертвования или характеристик имущества.
- Социальные перечисления и сборы на медицину. Минимальный размер отчисления составляет 420 лев в финансовом эквиваленте. Работодатель отдает 17,4% от доходов, для работников ставка ниже – 12,9%.
- На вывоз ТБО. Входит в налог на недвижимость, однако ставка плавающая и изменяется ежегодно. Уровень сбора все равно остается минимальным – дом в Софии с тремя большими спальнями перечисляет всего 8 лев в год.
- На транспортные средства. Размер побора определяется местными управляющими органами в зависимости от марки, модели, возраста, объема двигателя и прочих технических характеристик ТС. Согласно государственному законодательству сбор начисляется по прогрессивной ставке за каждый киловатт мощности. Минимальная стоимость 1 кВт – 0,34 лев, максимальная – 3,69 в той же валюте. Полученная величина умножается на коэффициент, зависящий от срока владения машиной. Чем новее авто, тем выше коэффициент.
Больше информации можно узнать на сайте UraFinance или при личном звонке юридическому эксперту нашей компании.
Размер налога на недвижимость и как считается конечная сумма
Если сравнивать со ставками налога на недвижимость во всех европейских странах, то в Болгарии она считается одной из самых низких. Каждый год она разная, а ее размер определяет налоговый орган по формулам. Формулы устанавливаются исходя из местонахождения недвижимого объекта, его стоимости и т.д.
Окончательную ставку указывает орган местного самоуправления. Ее значение находится в промежутке от 0,15 до 0,25% от налоговой оценки недвижимости. Налоговая оценка, как правило, ниже, нежели рыночная стоимость объекта, причем они могут разниться на 1/2 от последней.
Начисление налога начинается с того момента, как объект был введен в эксплуатацию. Что примечательно, так это уплата должна быть обязательной независимо от того, используется недвижимости или же пустует.
Как было указано выше, вместе с налогом на недвижимость необходимо перечислять коммунальный налог. Хоть это и две разные суммы, однако, оплачивают их вместе. Его ставку определяет каждый муниципалитет отдельно исходя из ряда факторов, которые влияют на установку.
Размер коммунального налога находится в пределах 0,14-0,45% от нотариальной стоимости недвижимости. По средним подсчетам, сумма налога на недвижимость и таксы составляет до 25 евро, если речь идет о квартире-студии. Владельцу квартиры, где есть одна спальня, придется раскошелиться примерно на 45 евро.
В Бургасе такса составляет 0,25% от налоговой оценки имущества. В то же время, в Варне она равна 0,15%. В столице Болгарии, Софии, придется отдать 0,325%. В маленьких городах, соответственно, размер ставки будет еще меньше.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Физические лица и порядок уплаты налогов для них
Под действие болгарского фискального законодательства подпадают лица, имеющие на территории страны постоянный адрес, и непосредственно проживающие в ней в течение 183 суток и больше за любой из календарных 12-тимесячных периодов. Те, кто относится к резидентам государства, обязаны платить за доходы, получаемые как в нем, так и за его пределами (везде в мире). Лица-иностранцы должны учитывать в базе только средства, полученные от источников внутри страны.
И нерезиденты, и резиденты обязаны вносить подоходный налог в Болгарии — ставка, в независимости от государства происхождения, местожительства и статуса зафиксирована. После реформ 2008 года она удерживается на 10-типроцентном уровне и касается разнообразных получаемых средств:
- доходов от индивидуального предпринимательства — плюс дополнительные выплаты (например, патентные или по НДС);
- средств от официального трудоустройства — их вносит работодатель, как и социальные выплаты, и ставка не изменяется;
- дивидендов — они облагаются пятипроцентной ставкой, в независимости от резидентства лица;
- роялти: из суммы 10-типроцентного налога допустимо сделать вычеты — на 40% от ее размеров;
- процентных доходов, получаемых от вкладов в местные банки или филиалы иностранных, расположенных и зарегистрированных в Болгарии: в 2016 году ставки по ним были снижены до 4%;
- средств, получаемых при сдаче в аренду недвижимости (не стоит путать выплаты с налогом на такую собственность) — для иностранных владельцев ставка составляет 10%, это один из наиболее выгодных, низких размеров по всей Европе;
- доходов от ликвидации активов, призовых начислений и так далее.
Также для нерезидентных владельцев недвижимости действуют 10-типроцентные ставки обложения прибылей от возмездного перехода прав на недвижимую собственность. Это может быть продажа, обмен, и в качестве базы будет выступать разница между ценой передачи и первоначального приобретения объекта. Не облагаются налогами средства, полученные физическим лицом при продаже одного жилого объекта на территории Болгарии, в независимости от «сроков давности» его покупки, а также двух, если промежуток между получением и передачей недвижимости более пяти лет.
Подоходный налог в Болгарии — не единственный, и частным лицам, занимающимся предпринимательством (они называются «единоличные торговцы»), приходится вносить и патентный сбор. Его необходимо платить, если годовой оборот от деятельности меньше, чем 50 тысяч левов, и есть другие отраслевые условия. В частности, его вносят:
- отели, в которых менее 20 номеров;
- предприятия питания и торговли, общая площадь которых менее 100 кв. м;
- парикмахерские, стоянки для транспорта и так далее.
Вносить патентные налоги в Болгарии необходимо три раза в год — до конца апреля, июля и октября. Подается декларация, и, если вся сумма уплачена сразу, еще весной, власти делают скидку в 5%. Для физических лиц действуют налоги на транспорт — в зависимости от его мощности.
В данной статье мы попробуем ответить на большинство вопросов, связанных с налогообложением болгарских юридических лиц. Для удобства наших клиентов, статья написана в формате вопросов и ответов. Мы выбрали самые распространенные вопросы, с которыми к нам обращаются наши клиенты.
- Налог на прибыль в Болгарии
- Вопрос: Какой размер налога на прибыль для болгарской компании?
- Ответ: Размер налога на прибыль (корпоративный налог) в Болгарии для юридических лиц составляет 10 (десять) процентов, независимо от вида деятельности.
- Вопрос: Как рассчитывается налог на прибыль компании в Болгарии?
Ответ: Налог на прибыль для болгарской компании рассчитывается по формуле: Прибыль = все приходы (вся выручка) минус все расходы компании. Пример: Приходы – 100 000, расходы 80 000, соответственно прибыль = 20 000. От 20 000 компания должна оплатить налог на прибыль в размере 10 (десять) процентов. Соответственно налог на прибыль в данном случае составит 4 000.
- Вопрос: Как и когда оплачивается налог на прибыль в Болгарии?
- Ответ: Налог на прибыль болгарской компании оплачивается однократно, в начале календарного года за предыдущий календарный год.
- Налог на добавленную стоимость (НДС) в Болгарии
- Вопрос: Какова ставка НДС в Болгарии?
Ответ: Ставка НДС в Болгарии составляет 20 (двадцать) процентов. Необходимо указать, что данная ставка НДС распространяется на все виды деятельности, кроме деятельности в сфере туризма. НДС для компаний, работающих в сфере туризма, составляет 9 (девять) процентов.
Вопрос: Компания сразу после регистрации становится плательщиком НДС?
Ответ: Нет. Для регистрации компании в качестве плательщика НДС (получение VAT
-номера) существует определенная процедура. Подготавливается пакет документов, включая заявление от имени компании, который отправляется в налоговые органы для соответствующей регистрации.
Вопрос: Что такое обязательная регистрация компании по НДС? С чем это связано?
- Ответ: Согласно требованиям болгарского налогового законодательства, регистрация компании в качестве плательщика НДС обязательна в следующих случаях:
- — Общий оборот компании за 12 (двенадцать) последующих месяца превышает сумму в размере 50 000 лева (около 25 000) евро;
- — при деятельности компании контрагентами являются иностранные (не болгарские) юридические лица
- Пи этом, необходимо учесть, что если регистрация по НДС в указанных случаях не будет осуществлена до наступления указанных событий, то налоговые органы Болгарии в принудительном порядке зарегистрируют компанию в качестве плательщика НДС, начислят НДС к оплате, а также выставят на оплату штрафные санкции.
- Вопрос: Когда оплачивается начисленный НДС?
- Ответ: НДС оплачивается до 25 числа месяца за предыдущий месяц.
- Вопрос: Есть ли разница в отчетности болгарской компании, зарегистрированной по НДС?
Ответ: Да. Если болгарская компания зарегистрирована в качестве плательщика НДС, то по НДС ежемесячно до 14 числа месяца сдается отдельная декларация за предыдущий месяц. Данная декларация сдается в налоговые органы даже в случае, если за отчетный месяц нет начисленного к оплате НДС
- Социальные осигуровки в Болгарии
- Вопрос: Какие социальные отчисления существуют в Болгарии и каков их размер?
- Ответ: Согласно болгарскому законодательству с заработной платы оплачиваются следующие социальные отчисления в следующих размерах:
| Наименование | Оплачивается сотрудником | Оплачивается работодателем | Итого |
| Социальное обеспечение | 7,94 % | 10,36 % | 18,3 % |
| Здравоохранение | 3,2 % | 4,8 % | 8 % |
| Пенсионные отчисления | 2,2 % | 2,8 % | 5 % |
| Налог на доходы физических лиц | 10 % | 10 % | |
| Несчастные случаи и профессиональные заболевания | от 0,4 % до 1,1 % | от 0,4 % до 1,1 % |
Итого общий размер социальных отчислений, за вычетом налога на прибыль сотрудника компании, составляет максимум 32,4 % от заработной платы.
Мы будем рады проконсультировать Вас по всем вопросам налогообложения в Болгарии.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Инвестор купил облигацию за 1000 долл. США в тот момент, когда курс был 60 руб. за 1 долл. США. А продал за те же 1000 долл. США, но курс на дату продажи поднялся до 70 руб. за 1 долл.
Доход инвестора для целей налогообложения в РФ составит:
1000 × 70 — 1000 ×60 = 10 000 руб.
НДФЛ к уплате = 10 000 × 13% = 1 300 руб.
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) чем-то похож на банковский вклад. Но на таком счете можно «хранить» еще и ценные бумаги и биржевые финансовые инструменты.
Есть ограничения! Операции по ИИС могут вестись только с ценными бумагами, торгующимися в России. Счет открывается на минимальный срок три года, и внесенные средства не должны сниматься в течение этого срока.
Петров О. П. открыл ИИС в 2020 году. В течение года он положил на счет 500 000 руб. На эти средства он приобрел ценные бумаги с доходностью 7% в год. У Петрова есть официальная зарплата, с которой работодатель удерживает НДФЛ 13%. За 2020 год Петров получил на работе 600 000 руб., с которых работодатель удержал НДФЛ.
Посчитаем результат от использования Петровым ИИС с типом вычета «А».
|
Показатель |
Инвестиция (руб.) |
Доход по ИИС (ценным бумагам) |
Налоговый вычет |
Итого доходность по ИИС |
|
Взнос в 2020 году |
500 000 |
35 000 |
52 000 |
87 000 |
|
Примечания |
500 000 × 7% |
400 000 × 13% |
17,4% |
Соотношение зарплаты и расходов на жизнь
Прожиточный минимум в Болгарии утвержден правительством на уровне 314 левов, или 161 евро.
Не стоит забывать, что Болгария — аграрная страна, и цены на продукты здесь намного демократичней, чем в большинстве стран Европы и постсоветского пространства.
- В большинстве городов пообедать или поужинать в ресторане можно за 10-13 евро. В недорогом кафе обед обойдется в 5-7 евро, в заведениях быстрого питания — 4-6 евро.
- Аренда небольшого автомобиля стоит 15-25 евро в день, поездка на такси обойдется в 0,40 евро/км. Проездной билет на месяц в общественном транспорте стоит 25 евро.
- За аренду 1-комнатной квартиры нужно будет заплатить от 100 евро, в столице или крупных городах от 200 евро.
- Еще 47 евро обойдутся коммунальные услуги за небольшую квартиру.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.