Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как погасить ипотеку материнским капиталом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Как провести рефинансирование: пошаговая инструкция
Расскажем, как проводят рефинансирование ипотеки с маткапиталом. Сначала подготовьте пакет документов:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Выписку из ЕГРН.
- Кредитное соглашение с банком.
- График платежей.
- Справку об остатке задолженности.
- Документы всех собственников (паспорта и свидетельства о рождении).
- Бумаги, подтверждающие доход.
Подайте заявку в выбранный банк, дождитесь решения. Получили положительный ответ? Закажите отчет об оценке недвижимости и обновите документы при необходимости. В некоторых случаях необходимо разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки. Уточните данный момент заранее, так как на получение нужной справки может уйти несколько недель.
СПРАВКА:
| Органы опеки не выдадут справку, если обнаружат: родители нарушают интересы детей. |
Как только вы уладите все вопросы, банк назначит дату сделки. Вы приедете, подпишете новый договор, и на ваш счет в старой кредитной компании переведут остаток долга. То есть вы погасите предыдущий заем и одновременно откроете следующий, по сниженной процентной ставке.
Не забудьте написать в первую финансовую организацию заявление о досрочном погашении кредита. Возьмите справку об отсутствии задолженности и обратитесь в Росреестр, чтобы снять старое обременение и оформить новое.
Если рефинансирование одобрено
С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.
По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.
В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.
Когда ПФР может отказать в выдаче сертификата
В пункте 3 Правил, регулирующих использование материнского сертификата, значится, что деньги можно использовать для погашения обязательства, возникшего до рождения второго и последующих детей. В 256-ФЗ содержится положение, что средства предназначены для «улучшения жилищных условий».
Если в договоре перекредитования нет пункта о том, что закрытию подлежит именно ипотечный кредит, ПФР с большой долей вероятности запретит использование капитала. Исключение — правильное оформление нового кредитного договора.
Если ПФР дает отказ, ссылаясь именно на п. 3 Правил, владелец сертификата может обращаться в суд. Главное — отказ должен быть дан в письменном виде. На основании сложившейся практики можно сделать выводы, что суды становятся на сторону заемщика. Основание — положения ФЗ имеют больший приоритет перед Правилами использования маткапитала.
Материнский капитал и рефинансирование ипотеки
Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:
- на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
- на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.
В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.
И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.
Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:
- приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
- если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ — например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по программе «Молодая семья».
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.
Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов.
По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.
Подача заявки и подготовка к сделке
Заявление на оформление рефинансирования ипотеки требует к себе внимательного отношения при составлении и последующей подачи в соответствующие инстанции, поскольку только так можно рассчитывать на выгодные условия сотрудничества с банком. Требуется предварительное согласование деталей, оформление документов и проведение подготовительных работ. Еще дополнительными и необходимыми документами являются справки из опекунского совета для подтверждения того, что не будут нарушены права и свободы несовершеннолетних.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).
Проблемы с перекредитованием ипотечных займов
Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала сопряжено с решением множества проблем, если семейный сертификат был задействован для частичного погашения задолженности до обращения за новым кредитом.
Рекомендуемая статья: Справка о материнском капитале для ипотеки – способы получения
Этот вариант заслуживает особого внимания. Ситуация достаточно сложна из-за того, что не все банки хотят ее решать. Дополнительно придется обращаться за разрешением в органы опеки, в ПФР и т. д.
Как только первый банк получает деньги в погашение задолженности, обременение с имущества снимается. Но заемщик не должен забывать про нотариально заверенное обязательство выделить долю каждому ребенку.
Важно: новый банк может не захотеть кредитовать покупку имущества, принадлежащего пусть частично, но несовершеннолетним. Если возникнут проблемы с погашением задолженности, продать такую квартиру не получится. В соответствии с российским законодательством дети не несут ответственность за долги родителей. Имущество, принадлежащее им, не может быть реализовано для выплаты кредитного долга.
На эти случаи банки требуют разрешение органов опеки на передачу долей детей в залог банку и возможное отчуждение. Ниже пример письма банка с которым заемщики обращаются в опеку.
Сущность рефинансирования
Перекредитование имеющегося долга — это оформление нового займа для повышения текущей задолженности при использовании более выгодных условий для рефинансирования. Это позволит избежать переплат и получить соответствующие финансовые удобства для решения текущих вопросов.
В основном, услуга рефинансирования используется для ипотечного кредитования, поскольку так можно рационально отнестись к финансовым вопросам и получить «каникулы», благодаря чему появляется возможность не переплачивать, и тем самым не терять деньги.
Стоит учесть, что заемщик обязательно должен знать два важных обстоятельства, которые влияют на выгоду при использовании таких услуг.
Первое это то, что банковские организации не всегда готовы пойти навстречу и пересмотреть условия ранее выданных займов, т. к. для это может принести убытки финансовому учреждению. Поэтому при рефинансировании лучше всего обратиться в другие банки, готовые обеспечить выгодные условия при рефинансировании задолженностей в других финансовых учреждениях.
В таком случае банк, который пошел навстречу, не теряет денег, а взамен приобретает нового клиента, уже вступившего в систему кредитования. Но при выборе банка для перекредитования нужно учитывать текущие предоставляемые условия, чтобы не столкнуться с чрезмерно высокой процентной ставкой и комиссионными, влекущими за собой дополнительные растраты.
Второе — это то, что рефинансирование старого кредита в ином банке относится к сложной сделке, которая имеет некоторые отличительные моменты, нуждающиеся в детальном изучении.
Отличия присутствуют при получении первичного ипотечного кредита, поскольку сделки с застройщиком провести проще всего, притом, что рефинансирование имеет свои индивидуальные нюансы, которые важно учесть во избежание переплат в последующем. Еще придется собирать намного больший пакет документов, тем самым создаются некоторые сложности для потенциального банковского клиента.
Текущие расходы в виде оформления оценочных документов, дополнительного страхового полиса, вторичной регистрации ипотеки и т.д. требует финансовой поддержки со стороны клиента, поэтому это может обернуться дополнительными расходами.
Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?
Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.
Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:
- Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о выделении долей уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
- Если обязательство о выделении долей еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.
Погашение ипотеки материнским капиталом
В 2020 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.
Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.
Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).
Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».
Ошибка: Семья хочет направить материнский капитал на погашение ипотеки, в отношении которой было проведено рефинансирование уже после того, как у родителей возникло право на маткапитал.
Комментарий: Добиться получения выплаты на счет банка для погашения материнским капиталом ипотеки можно, только если рефинансирование было проведено до того, как возникло право на получение сертификата на маткапитал.
Ошибка: Семья почти выплатила ипотеку, осталось погасить задолженность в размере 450 тысяч рублей. Владелец сертификата на материнский капитал решил провести рефинансирование.
Комментарий: Если остаток задолженности по ипотеке сопоставим с размером материнского капитала, выгоднее не проводить рефинансирование — тогда сохраняется право на погашение кредита средствами материнского капитала.
Процедура перекредитования ипотеки с использованием маткапитала
Погашение ипотеки материнским капиталом предусматривает заключение нового кредитного договора. Банк может отклонить заявку на перекредитование в связи с невозможностью использования купленного жилья в качестве залогового имущества. Однако банк может пойти навстречу клиенту, если соблюсти некоторые правила. В этом случае последовательность действий будет следующей:
- Выполняется перекредитование жилищного займа в новом финансовом учреждении, при этом старые долговые обязательства закрываются.
- Оформляется перевод на счет кредитора.
- Субсидия от государства зачисляется в качестве погашения рефинансированной задолженности.
- Несовершеннолетнему ребенку выделяется доля в купленной квартире.