Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
- уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
- жилец использует квартиру не по прямому назначению;
- систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
- порча имущества владельца.
Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.
Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.
Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.
Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.
Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.
Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.
Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.
Оформление прекращения договора найма
Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?
Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».
Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.
Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.
Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.
Что означает расторжение договора о найме
При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.
С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).
Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
Как происходит расторжение договора
Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.
Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:
- задержка арендной платы (на два месяца и более);
- частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
- задержка оплаты коммунальных счетов;
- отказ впустить хозяев квартиры;
- серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
- нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
- несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
- домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.
Основания могут быть и у квартиросъемщиков:
- погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
- если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
- если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
- если арендодатели вселили других жильцов и т.д.
Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.
Как пути расторжения возможны:
- Обоюдно, с помощью соглашения.
- В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
- Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).
В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.
Расторжение договора по обоюдному согласию участников
Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.
Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.
Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.
В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.
В каких случаях действие может перейти в суд?
Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.
Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.
К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.
По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.
Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?
Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.
При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.
Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:
- Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
- Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Паспорт гражданина.
При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:
- Описание каждой из сторон:
- полное имя;
- паспортные данные;
- адрес регистрации;
- их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
- Решение о расторжении:
- подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
- срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
- Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
- Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.
Причины для обращения в суд
Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.
- Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
- Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
- Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
- Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.