Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов. Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.
Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.
Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.
Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.
«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя. Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».
В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.
Я, как и любой русский человек, сразу начал искать вариант обойти систему. Выяснилось, что банк может выдать кредит, если в течение месяца вернуть все стены на место. Ага, очень классное предложение. Потратить кучу денег и вернуть квартире вид, в котором я бы даже рассматривать её не стал. Нет уж, спасибо.
Скажу сразу, не стоит пытаться обмануть банк. Перед получением ипотеки всегда проводится оценка. Это не прихоть банка, а закон. Поэтому хохмить и дарить шоколадки кредитному менеджеру бесполезно. Оценка должна проводиться надёжной организацией. Не нужно искать сомнительные конторы, которые обещают «закрыть глаза» на перепланировку. Если правда вскроется (а она точно вскроется), банк обвинит вас в мошенничестве.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.
Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.
- Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
- Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
- Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
- Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
- Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
- Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
- Предоставление банку акта о перепланировке.
✅ Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:
- Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
- Вынос элементов отопительной системы на балкон.
- Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
- Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
- Трансформация или устранение системы вентиляции.
- Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
- Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
- Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.
Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.
✅ Как узаконить изменения
Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:
- Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
- Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
- Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
- Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
- Оплатить штраф.
- Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.
В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.
Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.
Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.
Что делать покупателю перепланированной квартиры
Приобретая жилье с заведомо нелегальной перепланировкой, покупатель должен быть готов не только уплатить штраф при их обнаружении жилищной инспекцией, но и устранить все, что невозможно согласовать. Те изменения, которые можно узаконить нужно легализовать. Процесс узаконивания изменений не отличается от первичного согласования. Особенно если жилищная инспекция еще не составила акта по незаконной переделке. Новый владелец должен:
- Заказать в БТИ технический паспорт;
- Заказать у застройщика или в архитектурном бюро проект соответствующий реальному ремонту;
- Согласовать проект во всех инстанция, которые курируют элементы проведенного ремонта (горгаз, электроснабжающая компания, водоканал и тд.);
- Заказать выписку из ЕГРН;
- Подать документы в жилищную инспекцию и получить разрешение на переделку;
- Подать документы и получить новый техпаспорт.
Зачем нужно получение разрешения
Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.
Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.
Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги. Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой.
Важно! Если банком выдвинуты ограничения на проведение работ и регистрационных процедур, игнорирование требований приведет к начислению штрафов.
Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке
Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.
Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры. Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет. Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».
Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:
- Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
- Вынос элементов отопительной системы на балкон.
- Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
- Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
- Трансформация или устранение системы вентиляции.
- Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
- Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
- Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.
Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.
Пример. Гражданка С. перенесла ванну в коридор, в результате чего увеличилась площадь кухни. В итоге ванная комната стала смежной с жилой комнатой соседней однокомнатной квартиры. С. положила в ванной плитку. В итоге соседка постоянно слышала шум воды, работу вытяжки в ванной и стук по плитке керамического пола. Женщина сделала запрос в БТИ, чтобы выяснить, законно ли поступила С. Госорганом была назначена комиссия, в ходе которой выяснилось, что все изменения незаконны. Комиссия обязала С. вернуть состояние квартиры к исходному.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.