Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Когда стоит передавать деньги?

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.

Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Способы передачи денег

Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.

Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.

Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.

Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.

Три способа наличного расчёта при покупке квартиры

Первый вариант предусматривает передачу денег перед подписанием договора и его заверением у нотариуса. Однако такой способ – риск для покупателя. Ведь по факту, передавая средства за квартиру, он может оказаться жертвой финансовой махинации.

Второй вариант предусматривает прямо противоположные действия. Сначала подписываются все бумаги, нотариус их заверяет, и только после этого покупатель вносит оговорённую сумму наличности. Здесь рискует уже продавец.

Наконец, есть нейтральный вариант, при котором сначала подписывают договор, затем происходит оплата, и только после этого стороны заверяют соглашение у нотариуса. Идеальный вариант в этом случае – привлечение свидетеля, который зафиксирует факт передачи денег. Обычно в этой роли выступает риэлтор, как незаинтересованное лицо, не представляющее интересы сторон. Именно этот способ заключения сделки считается самым безопасным.

Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка

Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?

• Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
• Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
• Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
• Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:

1. Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
2. Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
3. Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
4. Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
5. Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
6. Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
7. Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
8. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).

Расчеты наличными денежными средствами

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

• если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
• если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Идеальный продавец — кто он?

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

Особенности сделки в ипотеку

При оформлении ипотеки банк становится полномасштабным участником сделки и диктует клиенту некоторые условия. Отслеживает финансовая организация и проведение расчета. Чаще всего банки выбирают использование ячейки, иногда заключают договоры на открытие аккредитива. Редко можно увидеть смешанный тип с предоплатой – какую-то часть покупатель передает хозяину до регистрации, а кредитные средства – уже после.

Передача денег из рук в руки даже с написанием расписки кредитором не приветствуется. В любом случае, покупателю стоит быть готовым к тому, что альтернативы у него не будет. Этот вопрос желательно уточнить заблаговременно, чтобы договориться с продавцом.

Расчет с продавцом – стратегически важный этап сделки и к нему нужно подойти ответственно. Теперь вы знаете, когда лучше платить деньги и какими инструментами можете воспользоваться для снижения существующих рисков.

В любом случае просите продавца составить расписку, при необходимости пользуйтесь услугами банков-посредников и указывайте порядок перечисления денег в основном договоре купли-продажи. Снижению потенциальных рисков также способствует проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости.

Передача денег при покупке квартиры от продавца к покупателю – завершающий и очень ответственный этап сделки купли-продажи недвижимости. Стороны стараются прийти к соглашению, которое бы минимизировало риски для каждого участника правоотношений.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

1. Данные всех участников процесса.
2. Данные паспортов.
3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку (подробно)

На сегодняшний день приобретение недвижимости в ипотеку — довольно широко распространенное социально-экономическое явление, учитывая столь высокие цены на жилье. Банковские учреждения, естественно, не без собственной выгоды, содействуют оперативности и относительной простоте подобного способа приобретения жилья, разработав специальные программы для кредитования населения, создающего возможность покупки недвижимости на наиболее выгодных условиях.

Для уверенности в успешности подобной затеи, потенциальный заемщик должен иметь относительно высокую заработную плату и соответствующую сумму для первоначального взноса.

Обозначим ряд причин, по которым приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке может быть удобным и выгодным решением:

• Элементарность процедуры оформления ипотеки на приобретение недвижимости;
• Ипотечный кредит обычно имеет процентную ставку в пределах 12-14%;
• Альтернативность при выборе банков и их программ;
• Приобретение недвижимости в ипотеку на вторичном рынке предполагает возможность использования ряда государственных льгот.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку через риэлтора

Стоит ли покупать самостоятельно или же обратиться к риэлтору?

В решении данного вопроса каждый отдельно взятый гражданин руководствуется своими конкретными предпочтениями. Напомним, что оплата услуг риэлтора – очень не дешевое удовольствие, однако, имеющее ряд довольно весомых аргументов-преимуществ.

Такими плюсами выступают, прежде всего, экономия времени и исключение рисков быть обманутыми недобросовестными продавцами, преследующими корыстный мотив, либо же и вовсе мошенниками.

Кроме того, риэлтор со своей опытной точки зрения может просто-напросто дать ряд дельных советов, о существенности которых простой гражданин даже не догадается.

Риэлтор адекватно и объективного оценит квартиру по всем достоинствам и недостаткам, так как очень часто продавцы, не удосужившись проанализировать местный рынок недвижимости, а точнее средние цены по конкретным параметрам квартиры, ставят просто «баснословные», не находящие подтверждение в качестве квартиры, цены.

Выбирая квартиру, стоит обращать особое внимание на важные моменты, такие как ее месторасположение и состояние коммуникаций самого дома.

Касательно месторасположения

Данный фактор является наиболее весомым и постоянным составляющим элементом общей цены на жилье.

Поясним на примере. При условии, что район продажи квартиры характеризуется невозможностью утром выехать общественным транспортом к месту работы в другом районе, либо же поблизости нет ни школ, ни больниц, ни торговых объектов, то очень мала вероятность того, что какие-то второстепенные блага внутри квартиры смогут должным образом компенсировать вышеуказанные глобальные недостатки.

Относительно коммуникаций

Здесь, как и в случае с расположением дома, повлиять на какие-то факторы не представляется возможным. Остается только выбирать подходящий приемлемый вариант.

Узнайте, попадает ли данный конкретный дом под какую-либо государственную (городскую) программу по благоустройству, в противном же случае, неизбежны длительные застои в ремонте важных коммуникационных узлов.

Итак, внимательно смотрим на состояние труб центрального отопления, водопровода, канализационной системы. При возможности, общаемся с соседями, проживающими на верхних этажах, с целью выяснения состояния крыши (нет ли течи при обильных осадках и т. п.). Стоит узнать и хотя бы примерную дату последнего капремонта дома.

Проверяем документацию по квартире

Следует проверить документы собственника на право собственности:

• Договор купли-продажи (или иной документ-основание);
• Данные о зарегистрированных в квартире лицах (особенно о детях);
• Справочные данные об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Выписку из ЕГРП;
• Паспортные данные собственника квартиры.

Похожие записи:

• Ветеран труда федерального значения сумма выплаты с 2023 года
• «Во дворах ужас с «ГАЗелями». Кому запретили парковаться в жилых зонах
• Двойной вычет одному родителю: как получить