Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Освобождение от налога с продажи недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2023 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?
Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.
Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.
Например:
1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.
Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.
НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.
2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.
1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)
При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:
- при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
- при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).
Льгoты для нaлoгoплaтeльщикoв
- B cooтвeтcтвии c п.5 cт 391 НК PФ, нaлoгoвый вычeт в paзмepe КC 600 квaдpaтныx мeтpoв oт oбщeй плoщaди 3У, мoгyт пoлyчить cлeдyющиe гpyппы гpaждaн:
Гepoи Poccийcкoй Фeдepaции и CCCP;
- Инвaлиды 1 и 2 гpyпп;
- Дeти-инвaлиды;
- Инвaлиды c дeтcтвa;
- Beтepaны BOB и бoeвыx дeйcтвий, a тaкжe, лицa пoлyчившиe инвaлиднocть в xoдe этиx coбытий;
- Лицa, пocтpaдaвшиe в peзyльтaтe кaтacтpoф нa ЧAЭC и ПO «Maяк» и пoпaвшиe пoд дeйcтвиe пpoгpaмм coц. зaщиты;
- Лицaм, ocyщecтвлявшим тpyдoвyю дeятeльнocть, cвязaннyю c ocoбым pиcкoм. B иx чиcлe: иcпытaния aтoмнoгo opyжия и ycтpaнeниe пocлeдcтвий ядepныx aвapий нa вoeнныx oбъeктax;
- Лицa, cтaвшиe инвaлидaми или пoлyчившиe лyчeвyю бoлeзнь в xoдe иcпытaний ядepнoгo opyжия или кocмичecкиx aппapaтoв;
- Лицa пeнcиoннoгo вoзpacтa.
Oбpaтитe внимaниe, чтo нaлoгoвый вычeт пpимeняeтcя тoлькo к oднoмy yчacткy, пpинaдлeжaщeмy нaлoгoплaтeльщикy (a тaкжe нaxoдящeмycя в бeccpoчнoм влaдeнии или пoльзoвaнии). Cooтвeтcтвeннo, ecли гpaждaнин oблaдaeт двyмя и бoлee зeмeльными yчacткaми, eмy пpeдcтoит caмocтoятeльнo выбpaть тoт, пo кoтopoмy бyдyт нaчиcлeны льгoты. O cвoeм peшeнии нeoбxoдимo извecтить нaлoгoвыe opгaны. Нo, нe пoзднee 1 нoябpя.
Toлькo пocлe этoгo пoявитcя нe oблaгaeмaя нaлoгoм cyммa, yмeньшaющaя зeмeльный нaлoг. Ecли paзмep нaлoгoвoгo вычeтa пpeвышaeт нaлoгoвyю бaзy, тo oнa бyдeт cчитaтьcя paвнoй 0.
Кaк paccчитaть зeмeльный нaлoг в 2023 гoдy
Pacчeт зeмeльнoгo нaлoгa пpoиcxoдит иcxoдя из кaдacтpoвoй cтoимocти yчacткa. Этa cтoимocть ycтaнaвливaeтcя в нaчaлe нaлoгoвoгo пepиoдa — 1 янвapя. КC и cтaвкy oпpeдeляют гocyдapcтвeнныe или мyниципaльныe opгaны.
Cyщecтвyeт cпeциaльнaя фopмyлa pacчeтa зeмeльнoгo нaлoгa:
Cн = KC x Нcт, гдe:
- Cн — cyммa нaлoгooблoжeния;
- КC — кaдacтpoвaя cтoимocть 3У;
- Нcт — нaлoгoвaя cтaвкa нa кoнкpeтнoй тeppитopии в oтнoшeнии кoнкpeтнoй кaтeгopии зeмeльнoгo yчacткa.
Чтoбы oпpeдeлить вeличинy зeмeльнoгo нaлoгa в 2023 гoдy, пoтpeбyeтcя yзнaть КC зeмeльнoгo yчacткa нa 01.01. 2023 гoдa. Этy цифpy (КC) пoнaдoбитcя yмнoжить нa нaлoгoвyю cтaвкy. Oбpaтитe внимaниe, чтo измeнeниe cтaвки вoзмoжнo пpи пepeвoдe зeмли в дpyгyю кaтeгopию пo peшeнию влacтeй.
Сроки подачи декларации и оплаты налога. Штрафы за несоблюдение норм
В 2023 году изменений касаемо срока уплаты налога не произошло, поэтому дата подачи 3-НДФЛ декларации и непосредственно уплаты средств в казну остались прежними. Подавать декларацию разрешается на протяжении первых 4 месяцев нового года, вплоть до 30 апреля того года, который идёт сразу после заключения сделки. В документ обязательно включают личные данные налогоплательщика, прописывают сумму к оплате после имущественного вычета (если гражданин имеет на него право). Вычисление величины налога – это полностью обязанность продавца земли.
Декларация 3-НДФЛ носит характер строгой отчётности, на основании которой налоговая служба получает данные о полученной гражданином прибыли. Поэтому подавать её нужно обязательно.
Возникающее на основании этой декларации налоговое обязательство требуется погасить до 15 июля. Необходимо понимать, что каждый день просрочки чреват необходимостью уплачивать пеню. Не подать бланк декларации на проверку карается штрафом. Даже если гражданин входит в число лиц, освобождённых от уплаты налога, он всё равно должен подать в ФНС декларацию, к которой прикрепить дающие право на льготы документы. Скрываться нет смысла, ввиду того, что штрафы за уклонение от налогов весьма существенны.
Сумма штрафа равна не меньше тысячи рублей за несданную в установленные сроки декларацию, в том числе и нулевую.
Поэтому так важно придерживаться установленных норм. При необходимости можно использовать портал Госуслуг для передачи декларации, если лично посетить отделение ФНС не предоставляется возможным.
Все граждане обязаны платить налоги за продажу того или иного дорогостоящего имущества. Под эту категорию подпадает и продажа земли другому лицу. Процедура оплаты регулируется НК страны и имеет некоторые особенности, которые необходимо соблюдать.
В самом начале необходимо разобраться, обязательна ли уплата налога или есть возможность воспользоваться правом на льготу. Для этого требуется подсчитать, сколько времени гражданин был владельцем земли. Вполне вероятно, что в результате окажется, что продажа имущества госпошлиной не облагается.
Для случаев, когда необходимо выплатить налог, предусмотрено несколько удобных методов совершения платежа. К примеру, для многих граждан оптимальным вариантом является безналичный расчёт через один из государственных сервисов – официальный сайт ФНС или же сайт Госуслуг.
Также простой способ оплаты налогов – обращение в местное отделение налоговой для получения декларации и дальнейшей оплатой через отделение банка. В любом случае нужно знать, что все граждане РФ должны следовать букве закона и оплачивать подоходный налог, если обратное не предусмотрено федеральным законом.
Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.
Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.
Многие люди сталкиваются с проблемой продажи земельного участка с недостроенным домом. Владелец имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей, если сумма от продажи превышает один миллион. Чтобы увеличить сумму налогового вычета необходимо признать недостроенного дома жилым. На положительное решение можно рассчитывать если:
- Помещение изолированно для проживания.
- Проведены коммуникации.
Недостроенный дом, признанный как жилой, имеет право на вычет в миллион, в случае продажи. Вычет назначается при наличии официального документа о постановке на кадастровый учет.
На примере:
- Если недостроенный дом не признан жилым, то размер налога зависит от стоимости продажи – на проданное за 700 000 рублей имущество назначается вычет в размере 250 000, с оставшейся суммы 450 000 взимается 13% налога т.е. 58 500 рублей.
- Если имущество находилось во владении более трех лет, налог будет равен 0%.
- Признанный жилым объектом дом имеет налоговый вычет 1000000 рублей. При сумме продажи от одного миллиона рублей вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%.
Избежать налога, в любом случае не получиться, поэтому продавать жилой дом выгодней как недостроенный.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Когда не надо платить
Социальных льгот для НДФЛ от реализации земли не предусмотрено, налог с продажи земельного участка для пенсионеров в 2022 году такой же, как и для других категорий граждан: 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов.
Но ряд продавцов вправе не платить подоходный налог. От взносов в бюджет освобождены те, кто владеет землей определенный срок. На обязательства по налогообложению влияют продолжительность владения и срок владения.
Продолжительность — период, в течение которого права на землю принадлежат владельцу. Льготная продолжительность права владения, при которой продавец освобождается от уплаты НДФЛ, — 5 лет в обычном случае и 3 года, если собственник получил землю по наследству, договору дарения от близкого родственника, договору ренты, в результате приватизации.
Срок владения — момент, когда владелец официально зарегистрировал права собственности на землю. Дата определяется по свидетельству о госрегистрации (до 15.07.2016) или выписке ЕГРН. Если землю получили по наследству, то срок владения начинает течь с даты смерти наследодателя.
Возможно ли уменьшить величину налогового платежа
Для собственников важен вопрос: при продаже земельного участка нужно ли платить налог. Его величина будет зависеть от кадастровой стоимости надела, которая часто бывает завышена. Но в некоторых случаях ее можно оспорить.
В соответствии с законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 оценку кадастровой стоимости возможно проводить через 3-5 лет. Правомерно оспаривание физическими лицами кадастровой оценки только в ситуации, когда затрагиваются их обязанности или права.
В региональном органе регистрации прав создается специальная комиссия по рассмотрению заявление об оспаривании или устранении ошибок при определении кадастровой стоимости. Заявитель направляет заявление с приложением правоустанавливающих документов и отчета о рыночной оценке стоимости. Комиссия может установить кадастровую стоимость на уровне рыночной либо отклонить заявление. При уменьшении кадастровой стоимости начисления будут пересчитаны.
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.
Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).
Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.
Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок — ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.
1. недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:
Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.
Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.
Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения — более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:
Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.
Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.
До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.