Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовая специфика коммунальных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Где разрешается курить
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Права собственника жилья
Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:
- владение;
- пользование;
- распоряжение.
При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.
В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.
- При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
- Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
- Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.
Права собственника жилья:
- Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
- Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
- Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
- Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
- Осуществление перепланировки в помещении.
Как появились коммунальные квартиры?
Впервые коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-е годы на фоне нехватки жилплощади, вызванной стремительной урбанизацией и резким увеличением количества городских жителей.
Для решения жилищного вопроса советским правительством была реализована временная мера – так называемое «уплотнение». На практике это означало, что весь жилой фонд в стране, который на тот момент уже находился в государственной собственности, распределялся среди граждан из расчета 9 кв. метров на человека. Это приводило к тому, что в квартиры могли заселяться несколько семей, которые делили жилплощадь друг с другом.
Данная практика сохранялась вплоть до 1950-х, когда в СССР было начато массовое строительство типовых многоквартирных домов. Тем не менее, процесс расселения существовавшего коммунального жилья начался только в начале 1990-х годов.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Уборка общей территории
Уборка общей территории осуществляется всеми соседями совместно. Как правило, соседям лучше всего достичь взаимного согласия по данному поводу, так как в противном случае вопрос придется решать в суде. Однако полный отказ от уборки чреват более серьезными проблемами, вплоть до приезда сотрудников СЭС, штрафами и лишениями права проживания в соответствующей квартире.
Так что, даже если определенные соседи не идут на компромисс и никак не желают убираться в общих помещениях, то на них можно подать в суд.
При этом судебным решением можно не только принудить соседей убираться, но и взыскать некое материальное возмещение за весь тот период, когда осуществлялась уборка вместо соседей.
Куда жаловаться на соседей по коммунальной квартире
Если соседи демонстрируют неподобающее поведение и регулярно нарушают общественный порядок, игнорируя замечания, можно пожаловаться в суд. Будет заведено дело об административном нарушении. Все расходы берет на себя заявитель. Если суд признает вину нарушителей спокойствия, они должны будут выплатить штраф. Суд может сделать предупреждение нанимателям. В крайних случаях судебные органы заставляют человека покинуть занимаемую площадь. Собственников выселить нельзя. Рекомендуется обращаться к судебным мерам в самых крайних случаях, когда конфликт невозможно разрешить другими методами. Нужно понимать, что процесс не только затратен по финансам, но и накалит отношения между конфликтующими сторонами до предела.
Разовый инцидент решается с помощью участкового. Нарушение тишины в соседней комнате после 23.00 может быть поводом для обращения к полицейскому.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
- кадастровый паспорт,
- справка о составе семьи,
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- свидетельство о браке и
- свидетельства о рождении детей.
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.
Места общего пользования в коммунальной квартире — это санитарные узлы (туалет, ванная комната), прихожая, кладовка и кухня. При этом балкон и лоджия, которые находятся в комнате, принадлежащей кому-либо, к местам общего пользования не относятся, и пользоваться ими имеет право только владелец данного помещения.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Общие помещения — это вопрос, который актуален не только для соседей коммунальных квартир, но и для любого жилья в совместном владении, включая муниципальные жилплощади. В частности, особенно остро стоит вопрос с местами общего использования для тех, кто только намеревается оформить бесплатную или платную приватизацию.
У проживающих есть свои права и обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Вне зависимости от того в какой собственности находится жилье (частной или муниципальной) и наниматели, и собственники должны придерживаться общих правил проживания.
Права жильцов и соседей по коммуналке:
- вселять и регистрировать в своей комнате иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать безвозмездное проживание временным жильцам;
- менять, продавать, завещать свою комнату, если она является частной собственностью;
- требовать своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.
Обязанности проживающих:
- использовать комнату по назначению и соблюдать все правила проживания;
- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;
- производить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за коммунальные услуги;
- допускать представителей органов госконтроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния комнаты;
- не производить перепланировку без согласований.
Жильцы имеют равные права на общее имущество и никто не вправе ограничивать пребывание человека на кухне или в ванной. Проживающие в комнатах обязаны оплачивать все коммунальные услуги, а также следить за чистотой и исправностью технического оборудования (систем отопления, водоснабжения и пр.).
Владелец комнаты может сдавать ее другим лицам за плату или безвозмездно. Главное чтобы не были нарушены нормы о шуме в квартире и соблюдались все требования пожарной безопасности.
Подписка на комментарии Комментарии (2)
Во-первых, прописка уже отменена, есть регистрация. Если эти люди зарегистрированы в этом же городе, они не обязаны получать даже гостевую регистрацию в другой квартире этого же города. Полиция знает, где их искать, если что: по месту постоянной регистрации, остальное никого не волнует. Забудьте про регистрацию как про реальный рычаг давления. Этот странный советский атавизм скоро отомрёт, так как с помощью » прописки» уже никого не удержать на местах, поэтому и смысла в ней не будет. Если Вы пойдете к участковому, он под настроение выйдет на адрес, и соседка-собственница просто заключит с этой семейкой договор безвозмездного пользования, после которого никакая налоговая им уже не страшна, а Вам обеспечено обострение конфликта. Забудьте про участкового и законы, мы живём не в правовом государстве, законной управы на это Вы точно не найдете. Но у Вас есть реально больше возможностей, как испортить жизнь соседям по коммуналке, здесь Вы в гораздо более выигрышном положении, чем те, у кого соседи с таким чудовищем наверху. Если интересно, я готова описать много бескровных и законных способов заставить соседей сбежать, но в личке, чтобы не засорять эфир. Без порчи имущества и здоровья, разумеется.
Я не знаю даже как вам поступить. Может вам тоже устроить им «веселую жизнь». Вы же тоже имеете право — это такая же ваша квартира. У них уязвимое место- ребенок. Вот и давите на него. Не давайте спать ребенку днем, включайте музыку днем, громко разговаривайте в местах общего пользования. Конечно , это состояние войны тоже не экономит нервы и не всем подходит. Попробуйте к участковому обратиться по поводу непрописанных родственников .
Особенности использования общих комнат
Включают в коммунальной квартире правила проживания места общего пользования, представленные прихожей, санузлом и кухней. Все эти помещения могут использоваться каждым жильцом недвижимости, поэтому не допускается создавать какие-либо препятствия для этого. Комнаты не могут разделяться, причем нередко граждане составляют график, на основании которого длительное время пользуются конкретными помещениями.
Для предотвращения ссор желательно следовать таким рекомендациям:
- конфорки делятся между всеми жильцами, что упрощает их использование и уход за ними;
- если создаются препятствия одними жильцами другим гражданам, то это является нарушением законодательства, поэтому к разборкам могут привлекаться сотрудники полиции;
- в коридоре устанавливается несколько тумбочек, каждая из которых принадлежит определенному жильцу;
- для принятия ванны назначаются определенные графики, позволяющие предотвратить конфликты.
Для оптимального использования жилища все его обитатели обязаны знать правила проживания в коммунальной квартире. Места общего пользования каждым жильцом должны поддерживаться в чистоте и порядке.
Приватизация представлена специальной процедурой преобразования формы собственности, на основании которого производится передача жилья из муниципальной собственности в частную. Для совершения данного процесса надо получить согласие от других жильцов.
В коммуналке приватизировать можно отдельное изолированное помещение, а также допускается воспользоваться этим методом для нескольких комнат. После проведения процесса выдается владельцу специальное св-во о собственности.
Правила проживания в коммунальной квартире в РБ являются аналогичными условиям, имеющимся в РФ.
Требования являются одинаковыми как для собственников помещений, так и для нанимателей. Единственной разницей является то, что владельцы могут прописывать в своей комнате родственников без согласия других жильцов и муниципалитета. Для нанимателей наличие согласования для совершения этого процесса обязательно.