Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.
Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.
Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.
Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
По-другому дело обстоит с недееспособными или ограниченно дееспособными инвалидами. На совершение сделки с их участием требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы у инвалида имелся официальный опекун или попечитель, назначенный судом.
Также необходимо, чтобы сам гражданин был признан недееспособным или ограниченно дееспособным в судебном порядке. Процедура признания лица недееспособным регулируется статьями 281 – 286 ГК РФ.
Кому-то может показаться, что проще не признавать психически нездорового гражданина недееспособным в суде. Таким образом, его дееспособность останется таковой «по умолчанию».
Но важно знать, что далеко не каждый нотариус согласится удостоверить сделку с участием лица, чье состояние психического здоровья вызывает сомнения. В лучшем случае нотариус просто откажется проводить сделку, в худшем — может обратиться в органы опеки или даже в прокуратуру с целью защиты прав инвалида. Тогда продавца ждут неприятности в виде неожиданных проверок из попечительского совета или других уполномоченных органов.
Чтобы избежать этой и других проблем, которые могут «всплыть» задолго после совершения сделки, желательно признать психически больного гражданина недееспособным в суде и стать его официальным опекуном.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Как выписать зарегистрированных лиц
Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.
Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.
Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:
- Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
- Дождитесь его визита в паспортный стол.
- Регистратор отменит прописку человека.
- Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.
Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:
- Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
- Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
- Пребывание в местах лишения свободы.
Суд примет Вашу сторону, получив от истца:
- Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
- Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.
Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
Миф или реальность: как получить квартиру от государства бесплатно
- Справка об установленной жилищной норме на 1 человека (может быть предоставлена в органах местного самоуправления);
- Копии паспортов всех членов семьи, в том числе на детей по достижении ими возраста 14 лет;
- Выписка из государственного реестра недвижимости на каждого из супругов (для анализа истории покупки и продажи жилья в прошлом);
- Копии свидетельств о рождении детей (если есть дети);
- Копия свидетельства о заключении брака (если молодая семья не состоит из одного родителя и ребёнка);
- Справка, что семья стоит на учёте в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий;
- Справка о составе семьи;
- Кадастровый паспорт на текущее жильё или жильё для покупки;
- Справка о регистрации по месту проживания обоих из супругов и их детей (либо 1 родителя и ребёнка при неполной семье);
- Выписка из лицевого счёта домовой книги на каждого члена семьи, включая детей.
Каждый регион вправе самостоятельно принимать решение о предоставления жилплощади для той или иной категории граждан. Многодетной семье сначала стоит обратиться в орган социальной защиты в своём регионе и узнать, какие именно привилегии им положены.
Как получить бесплатное жилье от государства, и кто имеет на это право
Во-вторых, пользоваться жильем из государственного фонда могут нуждающиеся в этом госслужащие, бюджетники, военные и депутаты. И, в-третьих, бывают такие случаи, когда человек не справился с выплатами по ипотеке, и его единственное жилье, бывшее в залоге, как говорится, ушло за долги – было приобретено местным исполнительным органом в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Люди в таком катастрофическом положении тоже обеспечиваются государственным жильем.
Если в семье есть страдающие заболеваниями, указанными в списке заболеваний (см.выше), то ему предоставляется отдельная комната. Также площадь получаемой квартиры может быть больше, если в семье есть беременная женщина со сроком беременности более 22 недель.
В чем разница между продажей с проживанием и рентой
Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
- обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
- покупать медикаменты и продукты;
- нанимать сиделок.
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
- покупатель может оказаться безответственным человеком;
- продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
- продавец может пережить покупателя;
- после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
- продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.
Условия получения и требования к получателю
На деньги для расширения жилья могут претендовать:
- инвалиды всех групп, вставшие в очередь;
- члены семьи ребенка-инвалида, который не достиг совершеннолетия, имеют равные права на финансовую помощь.
На заметку. Родственники, ухаживающие за инвалидом, не имеют права на предоставление помощи, ее получит только лицо, задокументировавшее свое состояние здоровья.
Субсидийные средства выделяются бюджетом ежегодно и передаются в территориальные органы управления. Там определяют сколько человек из очереди получат помощь. Для этого полученная сумма делится на размер выплаты, положенной одному человеку.
Требования к получателю следующие:
- он должен относиться к малоимущим гражданам;
- не иметь собственной жилплощади или иметь, но не соответствующую санитарным требованиям (помещение с повышенной влажностью, наличие грибка на стенах, трещин в стенах или потолке и т.д.);
- проживать в квартире, площадь которой меньше жилого минимума.
Может ли прописанный стать собственником квартиры, в которой у него оформлена регистрация?
Человек, который имеет временную или постоянную прописку, не считается владельцем квартиры и не может им стать. Правда, есть ряд исключений. Например, владелец жилплощади решил ее продать, а прописанный жилец купил. Также право собственности на квартиру, в которой оформлена прописка, гражданин может получить, если владелец подарит, завещает это жилье или заключит договор пожизненной ренты.
Может прописанный стать владельцем квартиры, которая состоит в муниципальной собственности, после проведения ее приватизации. Надо отметить, что не все жилые помещения муниципальной либо государственной собственности могут быть переведены в личное владение. Возникнуть право собственности на квартиру, в которой есть прописка, может и по решению суда.
Когда инвалид 1, 2 и 3 групп может претендовать на квартиру в 2023 году
Для постановки гражданина с группой инвалидности на учет в местной администрации в целях получения жилья, требуется соблюдение такого признака, как нуждаемость в улучшении ситуации с местом проживания. К такой категории относятся лица при следующих обстоятельствах:
| Недостаточная площадь | Если в квартире или жилом доме, где прописан инвалид, недостаточно квадратных метров для каждого члена семьи. То есть если площадь меньше, чем установленная норма законодательством. | Согласно федерального законодательства на каждого гражданина должно приходиться не менее 18 кв.м. По региональным актам минимальная квадратура может быть больше указанной цифры. |
| Несоответствие санитарным требованиям | Для того, чтобы жилье было пригодным для проживания, оно не должно грозить обрушением, находится в списке аварийного по решению администрации района. | В случае если техническое или санитарно-эпидемиологическое состояние жилье не соответствует стандартам, предъявляемым для таких помещений, проживающие в нем граждане имеют статус нуждающихся. |
| Помещение не изолировано | Если инвалид проживает в проходном помещении, которое не изолировано и является проходным для других. | Также если проживание осуществляется с гражданами, с которыми инвалид не состоит в родственной связи. |
| Общежитие или поднаем | Когда выделенное жилье используется по договору социального найма либо находится в фонде общежитий, если проживание в них длиться длительное время. | Инвалид в этих случаях считается проживающим не в отдельных помещениях, принадлежащих ему отдельно. |
Документы для постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищный условий в 2023 году
Отмечается существенное различие в процедуре предоставления жилья для граждан, вставших на учет до 01.01.2005 и после наступления этой даты. Для первой категории граждан:
· предоставляется государственное субсидирование на покупку объектов недвижимости;
· сохраняется право на занятие жилой площади, полученной по договору социального найма
Для тех, кто встал на учет до 01.01.2005, получает квартиру в порядке очередности, за исключением случаев, когда возникло хроническое заболевание, приведшее к инвалидности.
Для оформления статуса нуждающегося в жилье потребуются документы:
· выписка из домовой книги;
· заявление установленного образца;
· заключение медицинской комиссии о присвоении группы инвалидности;
· иные бумаги по запросу органов социальной защиты населения.