Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖСК как схема покупки квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.
Как вступить в кооператив
Человеку, который хочет участвовать в накопительной системе, надо оставить заявку на сайте «Жилищного баланса» или позвонить в офис. Офисы кооператива работают во всех областных городах, а также в Бобруйске. Специалист сделает предварительный расчет. Если ежемесячные платежи окажутся приемлемыми, то вас пригласят на коллективную консультацию, где посвятят в тонкости работы кооператива и детали участия в проекте.
— Например, в минском офисе мы проводим в неделю по три консультации по вторникам и четвергам, две из них — в вечернее время. В среднем на каждую консультацию приходят по 20−25 человек, а с членами семьи — и до 40. Ведь принятие решения о вступлении в кооператив — дело семейное, — говорит Роман.
Практика показывает, что время на принятие решения о вступлении в кооператив у каждой семьи разное. Кто-то принимает его спустя пару месяцев, а кому-то надо и 2−3 года. Но есть и те, кто заключает договор с кооперативом сразу после первой консультации. Если раньше кто-то надеялся получить льготный кредит от государства, то сейчас, ввиду практически полного сворачивания данного вида кредитования, людям приходится рассчитывать только на свои финансовые возможности.
— Недавно на повторную консультацию в минский офис пришла семейная пара, которая была на коллективной консультации в 2018 году. За это время она так и не нашла иного способа решить свой квартирный вопрос и очень сожалела, что напрасно потратила так много времени. На нашем сайте, в соцсетях постоянно обновляется информация о количестве заселенных квартир. Члены кооператива делятся своим личным опытом, эмоциями, впечатлениями. Это повышает уровень доверия к кооперативу, — говорит Роман.
Если после коллективной консультации у кого-то остались вопросы по участию в проекте, то можно прийти на индивидуальную беседу. Специалист рассчитает и предложит для каждого потенциального члена кооператива оптимальный вариант вступления и участия в проекте по срокам, платежам и другим вопросам.
Кооператив ждет правового регулирования от государства
Финансовый механизм «Жилье в рассрочку» — один из инструментов, который предложен для улучшения жилищных условий граждан. Из 900 человек, вступивших в кооператив в 2020 году, 456 состоят в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Проект создан по инициативе граждан и без дополнительных бюджетных вливаний. Семь лет он действует в рамках общего правового поля. Но со временем встает вопрос о целесообразности принятия отдельного нормативно-правового акта, который урегулировал бы все вопросы применения данного механизма на практике.
— Долгое время мы ведем переписку и переговоры с Министерством архитектуры и строительства и другими государственными органами управления с целью инициативы создания специального нормативно-правового акта, который взял бы за основу единую накопительную систему, применяемую в работе потребительского кооператива «Жилищный баланс», — говорит Роман. — Пока мы работаем в общем правовом поле. Но практика показывает, что лучше действовать в рамках конкретного документа в каждой сфере деятельности.
У риелтора Людмилы Абдрахмановой из Оренбурга на момент блокировки работы кооператива как раз подходила очередь для приобретения квартиры. Она накопила 35% от ее стоимости квартиры, и вот-вот ей должны были позвонить и предложить подыскивать объект недвижимости для приобретения. Но начались следственные действия против кооператива.
«Я вложила первоначальный взнос в кооператив за счет того, что мы продали старенькую квартирку и хотели приобрести квартиру лучше и больше, — рассказывает пайщица. —Хотела для детей купить 2-комнатную. Простояла почти год на очереди, а потом деятельность кооператива заблокировали. Прошел еще год. Дети у меня сейчас без квартиры — и без старой, и без новой. Сын снимает жилье».
Ипотечный вариант не рассматривался, и вот почему: «Я когда-то брала ипотеку на очень маленькую квартирку. Брала 1 млн 359 тыс. рублей на 30 лет. Через 6 лет погасила ипотечный кредит в связи с тем, что я просто как риелтор просчитала выплаты и подумала: “Как же у меня были затуманены мозги!” Взят 1 млн 359 тыс. рублей, а общие выплаты должны были составить 7 млн 100 тыс., то есть переплачиваешь почти 6 млн! Меня это не устраивало».
Потому в качестве способа решения жилищного вопроса детей был выбран кооператив. «У меня была крошечная квартирка, хрущевочка — у риелторов это называется “убитая”, т. е. без ремонта. Стояла, ждала, пока дети подрастут и им нужно будет покупать жилье. Теперь ситуация заморожена. Надеюсь, что работа кооператива будет разблокирована».
При том, что пайщица оказалась в ситуации, когда нет ни новой квартиры, ни старой «убитой», она не рассматривает для себя возможности выхода из кооператива. «Для меня кооператив — светлое, чистое пятно в жизни. Это самая лучшая программа по недвижимости, которая в принципе возможна. Руководители кооператива — люди, которые работают для людей, они стараются, чтобы люди могли по комфортным условиям приобрести жилье. Думаю, что скоро работа кооператива возобновится. Потому что есть люди, которые уже купили жилье, есть люди, которые уже живут в купленных квартирах и просто оплачивают рассрочку. Кооператив должен работать, развиваться».
Работу кооператива, по мнению Людмилы, заморозили по совершенно необъяснимым причинам. «Нет ни одного обиженного человека, кого бы оставили без денег, нет ни одного обманутого пайщика, — говорит она. — Сколько мы ни выясняли, таковых просто не существует. Благодаря кооперативу люди могут по комфортным условиям покупать себе жилье. Намного быстрее и намного удобнее для семейного бюджета, чем с помощью ипотеки».
Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.
Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.
Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.
Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.
В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».
В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.
Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.
Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?
Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо. Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра». При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.
Кому предъявлять претензии?
Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.
В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.
Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.
На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.
Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.
«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.
«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.
Несмотря на множество рисков и негативных моментов, схема приобретения квартир через ЖСК не перестает пользоваться популярностью среди жителей страны. Об этом говорят отзывы некоторых из них:
Елена, г. Оренбург.
Я переехала в Оренбург в 2013 году и как раз купила квартиру в ЖСК «Молодежный». Перед этим долго выбирала застройщика, в том числе и изучала отзывы о нем в интернете. В целом сделка прошла успешно, строительство быстро завершилось и уже два года я живу в собственной квартире.
2. Виктор, г. Краснодар.
Мы с женой стали пайщиками на квартиру в ЖК «Лебединое озеро», строительство которого должно быть завершено в первой половине 2017 года. Пока застройщик не нарушает сроки, строительство ведется активно, с оформлением документов также не возникло никаких проблем.
3. Наталья, г. Красноярск.
Мы покупали квартиру сыну, сделка проходила год назад через компанию «Меритон». Строительство было завершено даже раньше срока, что очень порадовало. Также мы довольны качеством строительства и внутренней отделки комнат. Поэтому общие впечатления от сделки только положительные.
Однако есть множество людей, у которых ЖСК вызывает только негативные эмоции, ведь они в свое время пострадали от мошеннических схем недобросовестных строительных компаний.
Чтобы избежать этого, важно не только следить за правильным оформлением всей документации, но и предварительно проверить самого застройщика — его документы, финансовое состояние, выполнение обязательств. При выявлении даже незначительных нарушений лучше воздержаться от заключения сделки и найти другую компанию.
– Консультантами мы стали не сразу, а когда убедились, что это программа работает, что она эффективна. Многие нам говорят: «Вы здесь посидите и съедете» (супруги назначают встречи с желающими получить консультацию), но мы местные жители, и мы уверены в том, что предлагаем.
Некоммерческая организация жилищный кооператив Best Way работает в рамках Жилищного кодекса РФ. Впрочем, мы понимаем, что уровень недоверия населения высок, и поэтому подробно рассказываем каждому о преимуществах этой системы. Индивидуальный подход в деле покупки недвижимости очень важен: приходят люди с действующей ипотекой, материнским капиталом. Ситуации у всех разные, но я расскажу о кооперативе на собственном примере.
Этот кооператив заинтересовал нас тем, что в нем большое количество пайщиков со всей России. Жилье, приобретаемое кооперативом, юридически чистое и проверяется очень тщательно.
Мы не смогли подтвердить наш уровень дохода в банке, чтобы взять ипотеку, и стали искать альтернативу. Квартира нам нужна как инвестиция в будущее: планируем купить ее в «студенческом» районе Екатеринбурге, потом сдавать.
У нас младшей дочке исполнилось три года, и мы задействовали материнский капитал, чтобы заплатить первый взнос на квартиру. Мы добавим к маткапиталу сумму, чтобы получилось 35%, и встанем в очередь.
Мы следим за тем, как она движется – в день несколько человек выходит на сделку. Людей в очереди сегодня примерно 570 человек.
Когда подойдет наша очередь приобретать квартиру, нам позвонит представитель кооператива и предложит подыскивать квартиру. За ту сумму, которую мы изначально указали в заявке. На это дается два месяца. После покупки квартиры мы будем возвращать кооперативу оставшиеся 65%. Квартиру мы сможем выкупить у кооператива меньше чем за восемь лет.
Наш сын – выпускник, он задумывается о поступлении в Москву. Вторую квартиру мы решили приобрести там. И вот тут нам пригодилась накопительная программа жилищного кооператива: мы будем вносить платежи в паевый фонд, пока не накопим 35%. Никуда ходить не надо: все платежи происходят онлайн и отслеживаются так же. Сумма этих накопительных платежей неважна: чем быстрее вы хотите накопить, тем больше вносите. Всего пайщиков на сегодня около 5,5 тысяч: тех, кто копит на первый взнос и тех, кто возвращает деньги кооперативу. Для последних предусмотрены финансовые каникулы: три раза в течение десяти лет.
Для нас особенной гарантией стало то, что все паевые взносы обеспечиваются недвижимостью. В свои квартиры заехало почти 1000 семей.
ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?
Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.
Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
- Юридический адрес и адрес места нахождения кооператива фактически.
- ИНН и ОГРН.
- Дата последнего вступления новых пайщиков.
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
- Положение о паевых фондах.
- Устав.
- Положение о формах участия.
- Заключение аудиторской компании, которая выбирается по тендеру каждый год и делает независимую проверку ЖНК и финансов.
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.