Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3. Договор мены земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
Налоговые обязательства по договору мены
Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:
- доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
- для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
- если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
- при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.
Обменять можно надел сельскохозяйственного назначения на участок, предназначенный под строительство жилых домов. В данной ситуации обязательным условием становится соблюдение требований, отраженных в законодательстве. Правила прописаны в земельном и гражданском законе. Стоит указать на то, что правомочия относительно распоряжения земельными наделами и прочим имуществом имеется только у собственника. Если лицо имеет временные права на надел, то у него отсутствует возможность для совершения сделок с участием рассматриваемого объекта. Стоит указать на то, что сделки с участием земельных наделов подлежат обязательной регистрации. Сделать это можно при обращении в Росреестр. Это связано с тем, что земельные наделы отнесены к категории недвижимости.
ВАЖНО !!! Можно выделить ключевые моменты, которые будут характеризовать соглашение мены. В частности, они состоят в том, что в пределах проводимой сделки реализуется взаимная передача правомочий и обязательств. Отразить в соглашении потребуется одновременно два предмета договора. Обмен предполагает, что меняется участок такое же имущество или на другое. К примеру, это могут быть средства передвижения, помещения и прочее.
В договоре допускается указание на то, что одна сторона несет обязанность относительно уплаты второй денежной суммы. Это происходит, когда реализуется обмен объектами, неравнозначными по стоимости. Вне зависимости от того, к какой разновидности соглашения относится формируемый акт, потребуется обязательно согласовать условия относительно стоимости. Поэтому нужно использовать образец 2023 равнозначных объектов. Он поможет не совершить ошибок при заключении сделки.
Когда речь идет о земельных наделах, отмечают, что определить стоимостное выражение можно при использовании показателей цены, установленной в кадастре. Берется во внимание показатель, установленный в кадастре. Также могут учитываться цены на рынке. Чаще всего, предусматривается, что стоимость у обмениваемых объектов равна, поэтому не возникает необходимости прописывать в соглашения условия относительно доплаты. Стоит указать, что земельный участок может признаваться предметом обмена. На это влияет установленное целевое назначение. Оно отражается в актах, имеющих право устанавливающий характер.
Для нового владельца будет установлен аналогичный режим использования территории, что применялся ранее. Изменить его получится при условии, что есть соответствующее решение властных органов. Во внимание потребуется принять правила, установленные в отношении меня наделов.
ВАЖНО !!! Когда происходит регистрация правомочий новых владельцев, остаются те же ограничения и обременения, что действовали ранее для участка. В качестве примера можно привести сервитуты. Они имеют такие разновидности как публичный или частный. Когда на участке располагается дом или иное строение, потребуется произвести одновременное отчуждение его с наделом.
Иногда возникают ситуации, что отчуждается земельный надел не полностью, а его часть. К примеру, когда установлена долевая собственность. Тогда у гражданина возникает обязанность предложить изначально купить участок остальным собственникам. Образец 2023 Росреестр указывает на то, что соглашение мены имеет много схожего со сделками купли-продажи. У рассматриваемых типов договоров установлена одинаковая форма. Это связано с тем, что правомочия собственности переходят на основании возмездных положений. Налоговые последствия будут возникать для каждой стороны.
Понятие и объекты договора
Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.
Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:
- надел с домом или другими постройками;
- квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
- автомобиль.
На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.
В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:
- Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
- Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:
- в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
- при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.
Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.
Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.
Однако встречаются случаи, когда стороны обмениваются неравноценными участками. В этом случае договор мены будет иметь свои особенности. Сторона, передающая право собственности на участок с более низкой стоимостью, приобретает обязанность по доплате другой стороне разницы в стоимости земельных объектов.
Оплата должна быть произведена до либо после передачи противоположной стороне участка с более низкой стоимостью. Это оговаривается отдельным пунктом в договоре.
В соглашении может быть предусмотрена не денежная, а какая-либо иная компенсация, погашающая разницу между стоимостью участков.
Абсолютно все условия, формы и сроки возмещения должны отражаться в договоре мены.
Внимание! Обмен участками может осуществляться неодновременно: это решается между сторонами-участниками обмена.
Допускаются случаи, когда соглашение мены содержит разные даты передачи прав на участок земли. Закон регламентирует, что в этом случае должны применяться правила о встречном выполнении обязательств.
Предметом соглашения мены не могут являться участки земли, находящиеся под арестом, а также участки с ограниченным оборотопользованием.
Каждая из сторон обязана проинформировать противоположную сторону о наличии и характере имеющихся в отношении участка земельных споров, сервитутов, а также о передаче участка или его части в аренду третьему лицу либо о нахождении участка под залогом. В ином случае уязвлённая сторона вправе потребовать возврата своего участка и денежной компенсации.
Договор мены не обязательно предполагает лишь обмен участками, состоящими в собственности дачников и садоводов-огородников. В обмене на земельный участок могут принимать участие различные движимые и недвижимые предметы, вещи. Нередко бывает, что участников договора больше, чем самих земельных участков.
Зачастую земельный участок один, а сторон договора две. К примеру, может обмениваться земельный участок с дачным строением на жильё в городе с автомобилем. Если предметы обмена равноценны, то может быть составлен трёхсторонний договор мены. В ином случае одним из условий договора будет являться доплата.
Таким образом, каждый отдельный случай при договоре мены содержит свои особенности, которые следует учитывать при составлении документа.
Процедура регистрации
Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
- документ обмена недвижимости и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на право собственности;
- справка из ЕГРН;
- кадастровые документы;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:
- получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
- отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.
Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.
Поскольку двухсторонняя сделка, связанная с обменом недвижимого имущества, подразумевает под собой наличие одновременно двух продавцов и двух покупателей, в отношении каждого из них возникают налоговые обязательства. Если договор мены был заключен в отношении земельных участков, то будут иметь место следующие особенности налогообложения:
- Сделка, предметом которой выступают равноценные по стоимости наделы, не облагается налогом;
- Если был получен доход при обмене земельных наделов, размер налоговой ставки составит 13 процентов;
- При вычислении суммы, которая будет взыскана за основу будет взята кадастровая цена объектов, обозначенная в договоре мены;
- Если гражданин является владельцем земельного участка более трех лет с момента приобретения, налог не взимается. В обратном случае при обмене имущества, которым лицо владеет меньше трех лет, собственник располагает правом получить налоговый вычет или обратиться за вычетом денежных средств, потраченных на покупку земельного участка.
Применительно к покупателям земли по договору мены действует правило, согласно которому гражданин располагает возможностью получить налоговый вычет посредством обращения в территориальное отделение налоговой службы РФ. Для реализации обозначенного процесса подается декларация по форме 3-НДФЛ. Каждый из участников договора мены вправе рассчитывать на получение денежных средств, вне зависимости от того, кто обратится — физическое или юридическое лицо.
После получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, в отношении нового владельца появляется обязанность по уплате налога на землю. Сумма сбора определяется представителями местной администрации и на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Договор мены земельных участков: что это такое и зачем составляется
Законодательством Российской Федерации участки земельной собственности приравниваются к недвижимости (на основании статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому к проведению сделок с землей применимы те же самые законодательные условия, которыми регулируются любые операции по обмену имуществом.
Под договором подразумевается сделка, итогом которой станет передача права собственности на недвижимость (землю) второй стороне, заинтересованной в приобретении данного участка, и последующее получение в собственность участка, принадлежавшего второй стороне. По сути, это тот же договор купли-продажи, в котором платой выступает равноценное или неравноценное имущество. В основном, именно правилами регулирования сделок купли-продажи также контролируется исполнение договоров мены.
Однако мена земельного участка имеет некие особенности, которые обусловлены самим характером договора. Эти особенности проистекают из 31 главы ГК РФ.
Покупатель по такому договору является одновременно и продавцом, однако таковыми могут являться только законные владельцы земельных участков, подлежащих обмену, или их доверители. Если в документах на обмен не указывается цена обмениваемого имущества, оно, по умолчанию, будет считаться равноценным. А расходы на оформление сделки понесет сторона, которая указана в договоре как распорядитель. Стандартный договор мены распространяется именно на равноценные участки. Однако бывают ситуации, в которых собственники желают совершить неравный обмен, или заключить договор мены долей в земельных участках. В таком случае появляются новые нюансы сделки.
Собственник, который передает право владения участком с меньшей стоимостью, получает обязательство по доплате другому участнику сделки разницы в цене обмениваемых объектов. Сумма выплаты и дата погашения денежного обязательства обязательно указывается в договоре. Это может быть момент непосредственного обмена, до него, или, через установленное время, – после. Сроки выплат оговариваются в отдельном абзаце договора. Также может быть предусмотрена не денежная или нематериальная компенсация, которой будет гаситься разница в стоимости.
Документы, необходимые для оформления договора мены земельного участка
На сегодняшний день существует множество юридических контор, готовых предоставить услуги по составлению таких документов, однако, это не бесплатно. Такое соглашение можно составить, самостоятельно воспользовавшись типовым шаблоном и подготовив заранее следующие справки и свидетельства:
- справки из органов БТИ;
- план дома (поэтажно);
- экспликация;
- справка об оценочной стоимости строительных объектов;
- выписка из домовой книги;
- справки об отсутствии заложенности за коммунальные услуги жилого объекта, расположенного на данном участке.
Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?
При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.
Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.
При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).
Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).
Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.
О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.
Специфика договора мены
Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.
Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.
От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.
Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.
Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа.
Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.
Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата.
Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.
Таким образом, при составлении договора мены, можно руководствоваться примером договора купли – продажи, но нельзя забывать и обязательную оценку земельного участка, недвижимого имущества, расположенного на данном участке, квартиры, при этом учитывать, как кадастровую стоимость, так и рыночную стоимость.
Такие сведения также необходимо сообщать в налоговый орган.
При согласии на обмен необходимо проверить получаемый объект, чтобы он не имел никаких задолженностей, так как право собственности переходит вместе с долгами. При этом наличие долгов даже в судебном порядке не будет основанием для признания сделки недействительной.
Сделка может не состояться лишь в случае, если передаваемое имущество находится под арестом, однако об этом вас может информировать регистрирующий орган и спасет это в том случае, если регистрация будет осуществлена в кратчайшие сроки после составления документа об обмене.
Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.
Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:
- на правила из статей № 454 – № 491, а также № 549 – № 557 Гражданского Кодекса РФ;
- на статью № 37 Земельного Кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков».
Правила мены земельных участков
Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.
Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.
Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:
- в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
- земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
- договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.
Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты.
Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.
Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа.
Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:
- после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
- если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
- если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.
Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.