Срок действия договора аренды и срок аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия договора аренды и срок аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Срок аренды — существенное условие договора?

Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.

Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.

Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?

Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.

1. Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
2. Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.

Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?

Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.

В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.

Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.

Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.

Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.

Сроки заключения договора аренды нежилого помещения: что это значит, а также максимальный и минимальный период действия и времени хранения документа

Хранение договоров Каждый руководитель предприятия обязан хранить договора, а также все имеющие отношение к их подписанию и исполнению документы столько, сколько это требуют соответствующие законы (не менее пяти лет).

Преждевременная ликвидация договоров Преждевременная ликвидация договоров, даже выполненная тогда, когда данные договора стали неактуальными, может иметь неприятные последствия для руководителя предприятия, распорядившегося уничтожить документы ранее установленного законом срока.

Возможные сроки хранения договоров Согласно общероссийскому классификатору документов, договора являются организационно-распорядительными документами. Уменьшать срок хранения договоров недопустимо, а вот увеличивать его не запрещено и целесообразно, если на это есть веские причины.

И преждевременное уничтожение договоров, даже если оно организовано «по всем правилам» архивного дела, может иметь весьма непредсказуемые последствия для вашей организации.

Нормативная база В соответствии с общероссийским классификатором документов договоры относятся к организационно-распорядительным документам.

И сроки их хранения подлежат той же классификации, что и сроки хранения всех документов.

Выделяют следующие сроки хранения документов:

• постоянный;
• временный (свыше 10 лет);
• временный (до 10 лет включительно).

Что такое наем ЗУ и какие есть виды землепользования?

Договоры, касающиеся аренды нежилых помещений, по сроку действия делятся на следующие типы:

1. Долгосрочные – продолжительностью от 12 месяцев и дольше.
2. Бессрочные – продолжающиеся до тех пор, пока стороны не пожелают расторгнуть договор.
3. Краткосрочные – длительностью менее 12 месяцев.

Деление это основано на следующих нормах законодательства:

• Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор, действующий от года и более, подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с нормами ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Поскольку статья говорит о годе, то, согласно главе 11 ГК РФ, краткосрочным будет любой договор, продолжительностью менее 12 полных месяцев – хотя бы на 1 день. Сам же 12-месячный договор будет минимальным по длительности из долгосрочных.
• Ч. 2 ст. 610 ГК РФ указывает, что если в договоре прямо не указан срок прекращения, такая аренда считается заключённой на неопределённый срок, если в законодательстве про этот вид арендных отношений не сказано иное. Применительно к нежилой недвижимости максимальный срок установлен лишь для объектов, относящихся к памятникам истории и культуры – 49 лет (ч. 1 ст. 14.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:

1. Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
2. После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
3. Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
4. Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.

Коммерческая аренда: тонкости при заключении договора аренды

Аренда коммерческой недвижимости, предполагающая договор аренды, требует учета многих нюансов оформления сделки. Что следует знать и на что обратить внимание?

Что такое образец договора аренды

Прежде чем будет составлен и подписан окончательный вариант договора аренды, составляется образец договора аренды (не путать с типовым договором, который служит лишь основой для составления образца договора аренды).

Как правило, готовят образец договора аренды юристы обеих сторон, которые согласуют все нюансы правовых взаимоотношений арендодателя и арендатора.

После того как будут рассмотрены все пожелания участников сделки, разрешены все спорные моменты и стороны пришли к взаимному согласию по каждому пункту (разделу), готовится окончательный вариант образца договора, который после его подписания сторонами обретает законную силу как договор аренды нежилого помещения.

По каким пунктам согласуется аренда нежилого помещения

Юридически отработанный и согласованный договор аренды нежилого помещения включает, как правило, следующие пункты:

• предмет договора;
• срок действия договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи недвижимого имущества;
• порядок расчетов (арендная плата);
• ответственность сторон;
• основания и порядок расторжения договора;
• разрешение споров;
• форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы);
• прочие условия;
• список прилагаемых документов (обязательных и по согласованию сторон);
• адреса и реквизиты сторон;
• подписи сторон, заверенные их печатями.

Договор аренды согласуется арендодателем и арендатором по всем вышеперечисленным пунктам, за исключением двух последних – формальных.

Особое внимание – возможным спорным вопросам

В процессе эксплуатации арендованного помещения нередко возникают спорные ситуации, выход из которых с наименьшими потерями для обеих сторон должен быть прописан в договоре аренды. Наиболее конфликтными являются следующие вопросы:

• арендная плата, в том числе порядок ее расчета и изменения (если, например, указана не сумма, а только по какой формуле рассчитывается арендная плата (порядок расчета), арендодатель может менять стоимость аренды, когда ему заблагорассудится);
• ремонт арендуемого помещения (кто организует ремонт и несет расходы – арендатор или арендодатель?);
• оплата коммунальных услуг (какая из сторон и в каком порядке их оплачивает);
• состояние помещения (оно может влиять на арендные отношения, вплоть до расторжения договора аренды, и это должно быть отражено в договоре);
• расторжение договора аренды (во избежание споров должны быть четко сформулированы причины, условия и порядок расторжения).
• срок действия договора (от этого зависит, нужно или нет регистрировать договор аренды).

При заключении договора аренды, который подлежит обязательной регистрации в территориальном подразделении Росреестра, следует обратить особое внимание на то, чтобы в договоре было четко и надлежащим образом описано арендуемое помещение, а также не было неточностей в прилагаемых к договору документах о праве собственности и кадастрового учета. В противном случае возникнут проблемы с регистрацией договора.

Кстати, о регистрации

В соответствии с действующим законодательством договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от одного года, и вступает в законную силу только с момента регистрации.

Регистрация не требуется, если:

• договор заключен на срок менее одного года;
• договор, заключенный на срок менее года, предусматривает пролонгацию на такой же срок;
• договор считается возобновленным или заключен на неопределенный срок.

Важный нюанс: срок действия договора аренды признается равным году, если исчисляется с 1 числа любого месяца в текущем году до последнего числа (30 или 31) предыдущего месяца в последующем году. Например: аренда нежилого помещения с 29. 12. 2015 года по 28. 12. 2016-го.

Для регистрации договора аренды в территориальном органе Росреестра следует подать туда следующие документы:

• заявления от обеих сторон установленного образца (на бланках Росреестра);
• документы, удостоверяющие личности заявителей, в том числе если это доверенные лица;
• оригиналы договора аренды от каждого заявителя, плюс один экземпляр для Росреестра;
• если одна из сторон является юридическим лицом, она предоставляет учредительные документы;
• правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости, в котором арендуется помещение.

В Росреестре могут затребовать кадастровый паспорт, поэтажный план, описание помещения, согласования и другие документы, поэтому лучше побывать там предварительно, чтобы согласовать весь список.

Неплохо также, если стороны будут хорошо ориентироваться в процедуре государственной регистрации договора аренды. Она состоит из пяти этапов:

• приема вышеназванных документов;
• правовой экспертизы поданных документов;
• внесения записей в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество) о регистрации договора аренды;
• нанесение надписей о регистрации на договоры аренды;
• выдача документов заявителям.

Несмотря на кажущуюся обременительность процедуры регистрации, участие сторон необходимо лишь на первом и пятом этапах – сдать документы, а затем получить их уже зарегистрированными. Главное, тщательно подготовить документы к регистрации, чтобы не создавать себе лишних проблем.

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Бессрочный договор не подразумевает пролонгации.

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Особенности срока аренды

Период действия является временным промежутком, который определяется по взаимному соглашению сторон. В соответствии с ним арендные правоотношения начинаются и заканчиваются.

Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.

Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его возможно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В последнем случае при определенных условиях придется обращаться в суд. Односторонний отказ подтверждается и судебной практикой. К примеру, об этом имеется Определение ВАС РФ № ВАС-10796/13 в отношении дела № А33-8577/2012.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок предусмотрено и действующим законодательством в виде уведомления, упомянутого выше. Информация об этом содержится в ст. 610 ГК РФ. Для расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя в определенный срок. Уведомление следует отправить в установленном порядке. Если этого не сделать, то при обращении в судебный орган суд сочтет это злоупотреблением.

Нужно позаботиться о том, чтобы направление уведомления документально подтверждалось. С этой целью нужно сделать опись вложения.

Срок действия договора без регистрации

Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.

Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ПРЕДЕЛЬНЫХ СРОКОВ АРЕНДЫ

Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней.

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.

Срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными).

Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч.

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему.

А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.

Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника.

В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.

Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).

Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.

Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.

Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

Похожие записи:

• Санаторно курортное лечение Чернобыльцев в 2023 году по путевкам минздрава
• Отдельные платёжные поручения по налогам в 2023 году: ответ ФНС
• ​Пособие малоимущим семьям в 2023 году