Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земель сельхозназначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Как изменить категорию земли
Следует понимать, что вопрос изменения категории земли сельхозназначения находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:
- Консервация – т.е. временное исключение земельного участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
- Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
- Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
- Освоение земли сельхозназначения под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
- Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.
Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия:
- Собственник (или его представитель, который действует по нотариально заверенной доверенности) обращается в местную Администрацию и предоставляет пакет документов:
- свой паспорт;
- свидетельство о собственности;
- договор, в соответствии с которым была приобретена земля (купля-продажа, мена, дарение и другие);
- кадастровый паспорт;
- заявление с обоснованием изменения (бланк и образец находятся в Администрации).
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.
Особенности таких земель
Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:
- Жилые.
- Рекреационные.
- Инфраструктурные.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Сельскохозяйственные.
Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.
Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:
- Сенокосы.
- Участки с посадками.
- Пастбища.
- Пашни.
- Сооружения для ведения хозяйства различного типа.
Кто может использовать земли
Статья 78 ЗК определяет список субъектов, которые могут использовать сельхоз земли:
- Физические лица, занимающиеся сельским хозяйством, в том числе и фермеры.
- Юридические лица, имеющие разные правовые и организационные формы.
- Организации некоммерческие, например, религиозные.
- Отделы учреждений, которым сельхоз земля необходима для научной или обучающей работы. Как правило, это лаборатории, исследовательские институты и учебные заведения, подготавливающие специалистов сельхоз отрасли.
- Для сохранения своей идентичности использовать землю сельхоз категории имеют право казачьи организации.
- Разрешено также такое землепользование и коренным народам Крайнего Севера, Дальнего Востока, их общинам.
Представители последней группы имеют даже определенные льготы в области землепользования, так как без таких льгот, помощи государства они не могут поддерживать традиционный уклад. А такой уклад является наследием культуры государства.
За соблюдения ВИР при эксплуатации земли отвечают органы государственной власти, к ним и нужно обращаться при желании или потребности в изменении вида использования конкретного участка. Если это земля государственная, изменением ВИР будет заниматься Правительство РФ.
ВНИМАНИЕ! Для перевода участка муниципального нужно писать заявление в местные органы власти, также они занимаются участками, которыми владеют физические лица.
Перевод может осуществляться с изменением категории или с ее сохранением – меняется только ВИР.Изменить вид в пределах одной категории намного проще. Следует направить заявление в органы местной власти, они рассмотрят его, представленные основания для перевода. Будут заслушаны и владельцы соседних участков. Результат слушаний по вопросу должен быть опубликован.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
В качестве примера можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2015 по делу N 33-2115/15.
Ответчик построил жилой дом площадью 320 квадратных метров на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства. В судебном разбирательстве он доказывал, что для строительства и ввода в эксплуатацию разрешительные документы не требовались.
Суд ссылался на п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в котором установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, а также их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Суд учел, что ответчик не предоставил исчерпывающих доказательств в подтверждение того, что жилой дом соответствует строительно-техническим нормам и правилам, что он не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, и признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Нарушитель обязан по решению суда снести незаконное строение в течение 30 календарных дней или это сделает за него префектура округа своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных затрат.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Земли для садоводства и огородничества (СХ-2)
Земли СХ-2 представляют собой земли для ведения садоводства и огородничества. Вместе с тем, для участков из зоны СХ-2 градостроительный регламент ПЗЗ в большинстве муниципальных образований Московской области предусматривает целый ряд условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования (ВРИ).
Так, в качестве условно разрешенных ВРИ на таких землях, как правило, возможно размещение не только жилых домов, но и магазинов, офисов, кафе и ресторанов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания, развлекательных заведений (ночные клубы, аквапарки, боулинги, аттракционы, букмекерские конторы и т. То есть на участке СХ-2 есть возможность вести практически любой прибыльный бизнес.
Земельный участок СХ-2, в рамках условного разрешенного ВРИ, можно застроить даже объектами придорожного сервиса (включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы). А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.
Отметим, что в отличие от внесения изменений в ПЗЗ, получение разрешения на условно разрешенный ВРИ – гораздо менее затратная и длительная процедура, в рамках которой возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к изменению ВРИ участка (в т. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).