Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «11 фактов об оформлении права собственности на новостройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Оформите квартиру в собственность
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Для чего нужно оформлять право собственности
Оформление права собственности на квартиру подтверждает факт владения имуществом. Полноправный хозяин получает больше прав, но и определенные обязанности.
Что может делать владелец до и после оформления квартиры в собственность в 2021 году:
| До регистрации права собственности | После регистрации права собственности | |
| Проведение сделок (купля-продажа, аренда, дарение, завещание) | нельзя | можно |
| Регистрация по месту жительства | нельзя | можно |
| Перепланировка | нельзя | можно |
| Налоговый вычет | да | да |
| Налог на имущество | не нужно платить | нужно платить |
| Услуги ЖКХ | нужно оплачивать | нужно оплачивать |
Оформленный договор дарения на недвижимое имущество у нотариуса, сразу же действует с того дня, как его подписали обе стороны.
Если дарственная оформлена самостоятельно и подписана обеими сторонами, но не зарегистрирована, то срок её действия равен трём годам. За это время документ должен быть зарегистрирован, иначе он аннулируется. Как только осуществлена государственная регистрация договора, объект становится собственностью принявшего дарение.
После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право на имущество в ЕГРН. Тогда будут исключены возможные ситуации по оспариванию дарения третьими лицами. Если произведена добровольная регистрация, то одаряемому и дарителю нужно совместно подать документы и через десять дней получить выписку ЕГРН.
Другие способы государственной регистрации права собственности
Отправить комплект документов на госрегистрацию прав можно и Почтой России с обязательной описью вложения и уведомлением о вручениив территориальный орган Росреестра. Подлинность подписи заявителя на право собственности нужно будет предварительно заверить у нотариуса.
Подтверждения достоверности подписи не потребуется, если вы решитесь воспользоваться услугой выездного приема, который включает в себя прием, обработку и доставку документов для регистрации прав, кадастрового учета, продоставления сведений ЕГРН. Данный сервис оказывает Федеральная кадастровая палата Росреестра. Услуга — платная. На безвозмездной основе выезд осуществляется к ветеранам и участникам ВОВ, инвалидам, если они являются претендентами на оформление право собственности на объект недвижимости, в отношении которого предоставляется услуга. В нашем регионе выездная служба работает пока только в Тюмени и Тобольске. Сервис, несмотря на свою новизну, пользуется популярностью среди определенных групп тюменцев, особенно в условиях пандемии и необходимости самоизолирования. Оформить заявкуи узнать более подробную информацию о выездном обслуживании можно по телефону: 8 (3452) 259—000.
Нюансы и «подводные камни» при оформлении права собственности
В первую очередь хочется обратить внимание на то, что перед покупкой недвижимости по договору цессии нужно очень внимательно изучить сам проект, отследить надежность застройщика. Ситуации, когда квартиры продают по договору уступки прав требования из-за появившихся неприятностей у девелопера, нередки. Банкротство, затягивание сроков строительства и сдачи в эксплуатацию — самые популярные причины, из-за которых устраивают «распродажи». И конечно, купив такую недвижимость, бессмысленно потом предъявлять претензии бывшему дольщику.
Распространены и разные мошеннические схемы, двойные продажи и т.д.
Насторожить должны следующие моменты:
- слишком низкая цена квартиры;
- на рынке появилось много объявлений о продаже квартир именно в этом ЖК;
- если объект оформлен по инвестиционному соглашению/вексельной схеме/предварительному ДКП
Будьте бдительны, внимательно читайте документы, консультируйтесь с теми юристами, которым доверяете и покупайте квартиру только у надежных застройщиков.
Если вы сомневаетесь в выбранной строительной компании, советуем прочитать нашу статью — как проверить надежность застройщика.
Передача квартиры собственнику
Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.
Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:
- об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
- установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
- иные замечания.
Самостоятельное оформление
Оформить право собственности на квартиру в новостройке вполне можно самостоятельно. Регистрация осуществляется по заявлению участника долевого строительства после подписания с застройщиком акта приема-передачи. При этом необходимо, чтобы объекту недвижимости был присвоен адрес, и он был поставлен на кадастровый учет.
Собственнику нужно собрать полный пакет документов и обратиться через МФЦ в территориальный отдел Росреестра РФ. Какие документы для этого понадобятся:
— паспорта всех участников долевого строительства по ДДУ;
— оригинал ДДУ/уступки права требования по ДДУ;
— допсоглашения к ДДУ (если таковые имеются);
— акт приема-передачи по количеству дольщиков, указанных в ДДУ, +1 (если покупатель один, то актов должно быть два, если покупателей двое, то три акта и т.д.);
— свидетельство о браке (если квартира оформляется в совместную собственность супругов);
— свидетельства о рождении детей (если оформляется собственность на детей);
— квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.);
— договор ипотеки (если квартира приобреталась в ипотеку).
Если в договоре ипотеки содержится обязательство по оформлению закладной, то нужно согласовать оформление собственности с банком. И либо подписать соглашение об отмене закладной, либо подготовить отчет об оценке стоимости квартиры, оформить закладную и подать ее на регистрацию вместе с пакетом документов, отмечает Юрий Крюков.
Процедура регистрации права за первым участником строительства будет немного отличаться от стандартной, заостряет внимание Артем Сидоров. Так, например, нужно сдать разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик должен предоставить комплект документов по всему дому.
Регистрация через МФЦ занимает обычно 9 рабочих дней. Однако в некоторых сложных случаях – когда, например, застройщик отказывается или не может подписать акт приема-передачи квартиры, возможна регистрация права собственности через суд, предупреждает Денис Артемов.
Такое бывает, когда к квартире имеются существенные претензии по качеству, которые застройщик не хочет фиксировать и признавать, или когда у него не получается договориться с местной администрацией об оформлении документов по застройке (доля администрации в жилом доме и т.п.).
Здесь речь идет уже о других суммах и сроках оформления – ведь до признания права собственности судом нужно пройти все этапы судебного процесса, а после зарегистрировать право собственности уже в ЕГРН – на основании судебного решения.
«После оформления прав собственности вы становитесь полноправным владельцем квартиры, и можете смело поступать с ней так, как считаете нужным: например, регистрировать по месту жительства любых лиц или заниматься продажей и обменом»
Юрий Крюков, юрист
Этап №2 — подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
-
Договор основания;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
-
Акт приема-передачи;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
-
Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
- Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
- Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
- Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.
Возведение многоквартирных жилых домов чаще всего производится застройщиком не только за собственные деньги, но и за счет дольщиков, которые внесли плату за будущие квартиры еще в период строительства. С такими дольщиками строительная организация заключает договоры, по которым квартира переходит в их собственность после возведения дома.
Договоры дают право пользоваться жильем. Однако распоряжаться им можно будет только после оформления квартиры в новостройке в собственность. Такая процедура возможна только после ввода здания в эксплуатацию.
Вот тут-то и кроется основная проблема. Застройщику мало построить дом, нужно еще пройти множество согласований и проверок технического состояния дома до того, как он получит разрешение на передачу прав собственности.
После этого нужно будет еще заказать в БТИ план этажа и экспликацию. И лишь потом можно заняться оформлением права собственности. О сути понятия читайте в нашей специальной статье.
ООО Стройкомплект выиграло тендер на строительство многоквартирного дома для бюджетников. Одним из условий контракта было софинансирование. То есть 50% квартир в доме должно быть оплачено на условиях долевого участия.
Было привлечено нужное количество дольщиков, стройку начали. Однако из-за кризиса бюджетные деньги не перечислили. Продать на свободном рынке остальные квартиры застройщик не мог по условиям договора.
В итоге стройка была заморожена на два года, после чего дом достроил уже другой застройщик. В результате с документами был полный бардак. На урегулирование всех формальностей ушло еще более года. Все это время жильцы не могли оформить квартиры в собственность.
К сожалению, длительность процесса согласования никем не регламентирована, поэтому оформление квартиры в собственность в новостройке иногда происходит через несколько месяцев и даже лет после покупки. Тем не менее, проблему можно решить в судебном порядке. О том, как это сделать, читайте в следующем разделе.
Что должен сделать застройщик, чтобы вы могли зарегистрировать новостройку?
Прежде всего, получить разрешение на введение дома в эксплуатацию (с этого все начинается, без него вам не имеют права выдавать ключи). Составить протокол о распределении жилой и коммерческой площади. Данная процедура актуальная для очень многих современных жилых комплексах, первые этажи которых отведены под инфраструктурных арендаторов. Получить в БТИ паспорт на вновь возведенный дом и поставить его на кадастровый учет. Присвоить дому почтовый адрес.
Очень часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик покрывает «расходы, связанные с государственным кадастровым учетом квартиры, в том числе расходы по изготовлению (выдаче) документов государственного кадастрового учета, расходы по технической инвентаризации Квартиры, расходы по оформлению кадастрового паспорта на Квартиру, расходы на оформление любых документов, которые необходимы для государственной регистрации права собственности Участника на Квартиру».
Так что приготовьтесь платить еще до начала процесса регистрации новостройки.
Вот когда застройщик выполнит все необходимые процедуры, дойдет очередь и до оформления вашей квартиры в новостройке в собственность.
Можно ли отложить получение прав на квартиру?
Получив ключи от квартиры, и въехав в неё, дольщик не становится её полноправным собственником. Это происходит только после регистрации соответствующих прав. Откладывание данного процесса может привести к ряду трудностей:
- Без регистрации прав на квартиру нельзя будет в ней зарегистрироваться. А это, в свою очередь, сулит проблемы с трудоустройством и оформлением ряда социальных услуг (в том числе льгот).
- С данной квартирой нельзя совершать сделки.
- Трёхлетний срок, в течение которого при продаже квартиры придётся платить больший налог, отсчитывается с момента регистрации прав на неё. Соответственно, чем дольше владелец откладывает оформление объекта недвижимости, тем позже он сможет продать её на выгодных для себя условиях.
- Не удастся получить материнский капитал на данную квартиру. Это возможно только после регистрации прав собственности на неё.