Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жить мечтой: управление краткосрочной арендой удаленно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это соглашение можно подписать с частным риелтором или с риелторской компанией, которые будут следить за вашей квартирой, находить жильцов, заключать с ними договор, взимать оплату. Такие лица также могут взять на себя обязательства заниматься текущим ремонтом, оплатой коммунальных услуг, наймом клининговой компании. По факту, в договоре можно прописать всё, что угодно.
На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.
Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:
- оформить себя в качестве ИП и выплачивать налоги по ставке 6% с оборота или 15% – по системе «доходы минус расходы». В последнем случае в траты можно записать коммунальные платежи, а также деньги, которые будут идти на текущий или капитальный ремонт. Аналогично в отношении клининговых услуг. Что же касается ставки 6%, то она берётся с совокупного дохода. Как правило, деньги, связанные с предпринимательством, просто поступают на специальный расчётный счёт. И налоговая будет обращать внимание именно на совокупный доход;
- зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. В этом случае если прибыль вам будет поступать от физических лиц, налог придётся выплачивать по ставке 4%. А вот если от юридического лица, то ставка – 6%. Такой вариант выгоднее. Но учтите, что самозанятый не может иметь наёмных работников.
Налоги при сдаче квартиры
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.
За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.
Начал бизнес с субаренды
С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:
- Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
- Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
Как сдавать квартиру во время путешествия: 11 правил
В 2019 году мы с женой уволились из офиса, чтобы отправиться в долгое путешествие.
Мы решили сдавать квартиру, в которой жили в Тамбове, чтобы на эти деньги снимать жилье в путешествии. Это был рискованный шаг, ведь мы точно не знали, когда вернемся: может, через месяц, а может, через год.
В первом случае не было смысла заморачиваться со сдачей, а во втором квартиру могли «убить» за долгое время. Еще наши знакомые пугали историями о квартиросъемщиках, после которых приходилось делать ремонт. Тем не менее мы сдали квартиру на свой страх и риск.
Мы вернулись спустя почти два года. За это время квартиру снимали три арендатора: первый — девять месяцев, второй — один месяц, последний — одиннадцать месяцев. За жильем бесплатно присматривала наша родственница. Она показывала квартиру, когда менялись жильцы, и вызывала мастера, когда что-то ломалось.
За время нашего путешествия мы сменили 22 съемных жилья — траты полностью покрыл доход от сдачи квартиры. Мы побывали по обе стороны аренды, поэтому я смотрю на ситуацию глазами не только арендодателей, но и квартиросъемщиков. Кроме того, я учитывал опыт своих друзей и знакомых, которые поделились со мной хитростями сдачи жилья.
А теперь я делюсь с вами: вот 11 шагов, которые помогут сдать квартиру и избежать проблем.
Внимательно выслушать каждого арендатора
От того, какие квартиросъемщики будут жить, зависит состояние вашей квартиры и дружба с соседями. Если нет возможности встретиться лично и поговорить, устройте виртуальную встречу по видеозвонку и задайте все интересующие вопросы.
Я считаю, что начало отношений между людьми всегда должно начинаться с правды, даже неудобной. Например, арендатор может признаться, что у него есть кот или что он курит. Иногда на это можно закрыть глаза, если в остальном все устраивает.
Не советую сдавать квартиру первому, кто ее посмотрит: возможно, следующий будет еще лучше. Как-то раз мне даже пришлось возвращать задаток и сильно извиняться, потому что очень понравились другие квартиросъемщики.
Еще я показывал квартиру молодым спортсменам, которые на словах вели здоровый образ жизни и рассказывали, как мне с ними повезло, а на встречу пришли с сильным похмельем, объяснив это тем, что праздновали вчерашнюю победу. Я пожелал парням удачи в спорте, но подумал, что такие «победы» будут мешать соседям — а значит, и мне.
Другие потенциальные арендаторы отказали мне, так как их не устраивало, что меня не будет поблизости. Они уже снимали квартиру у человека, который уехал из города, и считали себя брошенными наедине с проблемами. Например, починить капающий кран или прикрутить дверцу на кухне сами они не могли. А собственник не мог этого сделать, так как его не было в городе.
В итоге я подписал договор с мужчиной, который был в длительной командировке — работодатель компенсировал ему аренду жилья. Как квартиросъемщик он меня абсолютно устроил: гражданин РФ, жил один, без домашних животных, не курил и даже не забывал поливать домашние растения. После уборки сложилось впечатление, что там вообще никто не жил.
Это был единственный раз, когда я сдал жилье лично. С остальными арендаторами я общался по видеосвязи, а потом дополнительно узнавал у родственницы ее мнение.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Почему сдавать квартиру все-таки стоит?
Если у вас есть недвижимость, которой вы не пользуетесь, рекомендуем сдать ее в аренду. И сейчас объясним, почему это делать выгоднее, чем просто содержать пустующую квартиру, которая не приносит прибыли.
- Получение дополнительного дохода — первый и самый очевидный фактор, который нельзя сбрасывать со счетов. Чем просто платить за нее налоги, лучше все же извлекать прибыль. Тем более доход можно получать стабильно, каждый месяц.
- Сама по себе квартира все равно требует регулярных расходов и вложений. Текущий ремонт, налоги, оплата коммунальных платежей — все это ложится на плечи собственника жилья. За счет арендной платы можно окупить все эти расходы. Тем более за «коммуналку» будут платить жильцы из своего кармана, а не собственник.
- Квартира будет под присмотром. В случае любой внештатной ситуации в доме проблемы будут решаться под контролем тех, кто проживает в квартире.
- Если квартира долго пустует, то она может привлечь внимание злоумышленников. Ее могут обокрасть или даже заселиться в нее самовольно, если жилье никто не будет контролировать. А арендатор — человек, который точно заинтересован в поддержании порядка в квартире и будет следить за ней.
И даже если вы находитесь в другом городе или даже в другой стране, это не должно становиться препятствием для того, чтобы сдавать пустующую недвижимость. Ниже приведены несколько полезных советов, которые помогут вам сдать жилье без стресса.
Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.
Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:
-
Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
-
Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
-
Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
-
Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
-
Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
-
Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
-
Реквизиты и подписи сторон.
Как сдавать квартиру через посредника удалённо
Процесс ничем не отличается от самостоятельной сдачи в аренду, за исключением одного нюанса вам нужно найти себе достойную замену и минимизировать все возможные риски. Есть вариант попросить близкого друга или знакомого риэлтора, но даже в этом случае обязательно оформите письменную доверенность, ведь арендаторы должны понимать с кем имеют дело и кому отдают деньги.
С этого момента всеми вопросами по аренде квартиры будет заниматься он: подбирать арендатора, оформлять договор и все сопутствующие документы, принимать оплату и следить за порядком. Неплохо было бы заключить договор с этим самым представителем и в письменном виде оформить все права и обязанности, сроки, оплату услуг и ответственность. После этого можно отдавать ключи и контролировать процесс из другого города или страны.
Сдача квартиры после переезда в другой город
Довольно типичная ситуация: человек уезжает из родного города в поисках работы в мегаполис или из мегаполиса переезжает жить на море. При этом за съем квартиры на месте пребывания надо платить, соответственно, надо сдать квартиру в своем городе, чтобы компенсировать себе аренду и не платить за жилищно-коммунальные услуги из своего кармана.
Вопрос решается довольно просто. Обычно квартира сдается ДО переезда на длительный срок. Деньги при этом по договоренности просто поступают ежемесячно на банковскую карту. Обязательно нужно иметь человека «на местности», который будет иметь ключ и решать спорные ситуации.
В противном же случае, если переезд уже состоялся, а квартиру надо сдать после этого, вам понадобится сделать и переслать нотариальную доверенность (за 1000-1500 рублей сроком на 3 года) на сдачу квартиры на имя человека, который ее будет сдавать. Обычно – это близкий родственник, сосед или риелторНа что живут риелторы?. Практика показывает, что к людям, у которых нет хотя бы нотариальной доверенности на сдачу квартиры, арендаторы относятся крайне подозрительно – на рынке много мошенников.
Дмитрий, Московская область, квартиросъемщик:
Сделки по поддельным документам
Бывает, что недобросовестные квартиросъемщики могут доставить хозяевам недвижимости неприятности и почти неразрешимые проблемы. Мошенники арендуют жилплощадь не для проживания, а с целью воплощения своих противоправных планов.
Самый опасный для собственника – продажа квартиры по фиктивным документам. При помощи соучастников подделываются выписка из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы. Редко, но бывает, что злоумышленники крадут паспорт владельца квартиры и вклеивают туда свою фотографию. Как следствие, приходится проделывать долгий путь, чтобы вернуть жилье назад.
В случае, когда недвижимость сдана на длительный срок, предприимчивые квартиранты зарабатывают посредством организации гостиницы или хостела. По закону заниматься этим видом деятельности в многоквартирных домах запрещено.
Иногда по адресу аренды аферисты регистрируют не совсем честный бизнес. А с возможными последствиями этого, придется бороться уже собственнику.
Если исключать вариант аренды у друзей или знакомых (здесь все понятно, и добросовестность арендодателя подразумевается), есть два основных источника поиска дома – через риэлтора или самостоятельно.
Риэлтор возьмет на себя все организационные вопросы и будет самостоятельно просеивать объявления, выбирая наиболее привлекательный вариант. Правда, базы зачастую совпадают с открытыми в интернете, зато не придется тратить свое время. Но есть и минусы – риэлтор возьмет комиссию за свои услуги, и никто не может гарантировать, что будет с вами честен.
Самостоятельные поиски будут сжирать ваше личное время, зато будет возможность лично посмотреть все варианты и в случае необходимости скорректировать критерии поиска. Искать можно через специальные сервисы типа авито или профильных сайтов, по частным объявлениям или через социальные сети. Но будьте осторожны! В некоторых случаях легко наткнуться на мошенников, особенно когда мы говорим об объявлениях в социальных сетях. В этом случае нужно особенно тщательно проверять арендодателя и подстраховываться всеми способами (о них мы поговорим далее).
Определение стоимости аренды
Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.
Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:
- качество и стоимость ремонта квартиры;
- степень обустроенности мебелью и техникой;
- количество комнат и спальных мест;
- размеры помещений в квартире;
- отдаленность от транспорта и т.д.
Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть
- Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
- Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
- Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
- Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
- Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.
Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.