7 правил переговоров с продавцом квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 правил переговоров с продавцом квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приучите маклера не тревожить вас пустыми звонками. Все должно быть четко, кратко и по существу, как в армейском подразделении. Иначе он замордует вас. Почему звонки должны раздаваться по минимуму? Потому что профессиональный агент один раз выясняет у вас потребности и все нюансы по искомому жилищу.

Как правильно вести себя с риэлтором в «скользских» моментах

Не всегда с посредником проходит гладко, например:

• маклер требует дополнительную оплату за какие-то справки и документы, убедитесь, что они точно необходимы;
• посредник, работающий с продавцом пытается получить с вас плату за услуги, которые не оказывал. Это частая практика, вы нашли квартиру сами, но вас обязывают оплатить услугу. Как правильно вести себя с риэлтором при покупке квартиры в этом случае? Вы можете под любым предлогом назначить встречу с собственником, например, сказать, что хотите посмотреть квартиру с членом семьи, т.к не можете самостоятельно принять решение. А на показе прямо скажите собственнику, что готовы купить жилье по предлагаемой стоимости, но не можете этого сделать, т.к. с вас требуют деньги за не оказанные услуги. Продавцу это будет как красная тряпка быку..
• вы можете найти объявление с описанием квартиры и адреса и вам на звонок ответит риэлтор, назначит день и время показа. Вы можете попробовать приехать раньше него и найти продаваемую квартиру сами, но спешу заверить, что вряд ли получится, т.к. зачастую посредники неправильно указывают этаж, подъезд и даже номер дома, чтобы хитрые покупатели не лишили их комиссионных;
• с вас могут попробовать попросить денег за оплату рекламных услуг (риэлтор давал объявления о продаже квартиры платно), да такие наглецы находятся;
• когда будете заключать договор на подбор внимательно читайте мелкий шрифт и условия расторжения или выполнения обязательств агентства недвижимости. Может случиться так, что в договоре на услугу пропишут, что с вас берут 50.000 рублей, показывают 3 квартиры, вам не нравится и договор считается исполненным;
• навязывание страхования титула, это приработок маклеров, хотя банк тоже может подобное предложить, но если у вас наличка и профессионал проверил все документы, то зачем он предлагает подстраховаться?
• будьте готовы к тому, что попадутся объявления-пустышки, т.е вы видите по тексту объявления подходящий вам вариант, звоните, но вам говорят, что-то типа, извините, продали родным или самим нужно — передумали или говорят, что залог (аванс) уже внесен, но есть другие похожие варианты.. Будьте уверены, что большинство из таких объявлений выставили агентства недвижимости для пополнения базы контактов покупателей, чтобы потом донимать «холодными» звонками;
• будьте готовы, что перед самой сделкой где-то вечерком попозже вам поступит звонок от риэлтора продавца или вашего нанятого риэлтора, который взволнованным голосом сообщит нечто вроде: собственник сомневается, может добавите немного.. обычно в пределах 1% от стоимости продажи квартиры. Как вести себя с риэлтором в этом случае — просто говорите, что нет денег и кладете трубку. на следующий день приходите на сделку и делаете вид, что разговора не было.

Сегодня вы узнали, как правильно общаться с риэлтором при покупке квартиры, как реагировать на попытки развести вас на деньги и прочие манипуляции при поиске квартиры и оформлении сделки купли-продажи.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Дееспособность продавца

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

• Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
• Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
• Информированность.Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.

Список финансовых моментов и вопросов по рынку

Четко решите для себя и поставьте риелтора в известность, какую сумму вы готовы вложить в сделку, а также какие источники финансирования у вас имеются на данный момент. От этого будет зависеть дальнейшая схема взаимодействия риелтора с вами.

Если вам нужен кредит, попросите риелтора порекомендовать надёжный банк или ипотечного брокера. Если перед покупкой новой недвижимости вам нужно будет продать старую, тогда непременно уведомите об этом риелтора. Ведь эта процедура может существенно повлиять на сроки сделки.

Не упустите возможность задать риелтору вопросы по состоянию рынка. Это позволит вам понять, как быстро будет совершена ваша сделка:

1. На каком уровне нынче находится рынок: на подъеме или спаде?
2. Какая стоимость квадратного метра тех объектов, которые вас интересуют (в среднем)?
3. Чего сегодня больше на рынке: спроса или предложения?

Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости

Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:

• Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
• Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
• Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
• Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
• Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
• Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
• Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.

Покупка квартиры в новостройке

Итак, основные плюсы этого приобретения:

1. Новизна – жилье только что было достроено и встречает владельца в новом виде с хорошим ремонтом;
2. уникальность – до покупателя в помещении вели работы строители, а до них в нем никто не жил. Это отличная возможность приобрести совершенно новую никем не использованную квартиру;
3. прекрасное состояние и долгое время до ремонта. Человек может не беспокоится о потрескавшемся потолке и плинтусе от 5 до 11 лет. Есть исключения для мелких косметических поправок: обои, смена интерьера, шпаклевка.

Из минусов можно отметить:

1. Подводные камни;
2. риэлторские махинации;
3. недоработку строителей.

Если человек решил приобрести квартиру в новостройке, он должен делать всё тщательно и медленно. Иначе есть риск пропустить значительную недоработку или финансовое мошенничество правообладателей.

Покупатель при просмотре жилья должен обращать внимание следующие факторы:

• Как ведут себя риелтор и правообладатели;

• Какие документы подписываются и с кем;

• Общее состояние жилья;

• Углы и труднодоступные места;

Плюсы и минусы покупки жилья через риелтора

Если человек все – таки решился вести покупку квартиры через риелтора, он имеет следующие преимущества:

1. Скорость – сотрудник ведёт опрос и общение с клиентом не более 1 часа, поиск до 2 недель, оформление и подписание документов до 2 месяцев. В сравнении с самодеятельностью, все выглядит намного быстрее;

1. Качество – риелтор не допускает ошибок во время поиска и оформления документов, что делает процесс быстрым и легким. Если сотрудник в ходе сделки допускает оплошность, он ее успешно ликвидирует и продолжает то, что начал;

1. Гарантия – агентство гарантирует высокое качество и быстро исполнение своих услуг. Если в ходе поиска или сделки были допущены оплошности, агентство либо их успешно исправит, либо вернёт деньги и возместит моральный ущерб.

Минусы:

• Мошенничество – не редким стали мошеннические действия среди сотрудников риэлтерских фирм в виде неправильного оформления документов или подписания ложных бумаг;

• Некомпетентность в экономических и юридических вопросах – хоть такие случаи скорее редкость, чем постоянство, но они существуют, и их следует оберегаться;

• Лень – не все риелторы хотят исполнять свои непосредственные обязанности и могут где ни — будь схалтурить и даже развести клиента на деньги, из-за своей лени.

Какие услуги будут оказаны и сколько это стоит?

---

Перечень услуг, предоставляемый риэлтором, зависит от вашего запроса. Если вы уже нашли покупателя или подходящий объект недвижимости, то можете поручить специалисту сопровождение сделки, которое включает:

— Консультации по всем вопросам сделки;

— Организацию передачи задатка, ведение переговоров в интересах клиента;

— Подготовку документов по сделке;

— Проверку контрагентов;

— Присутствие при расчетах, подписании документов и передаче их на государственную регистрацию.

Если вы поручаете риэлтору вести процесс полностью с нуля, то в перечень услуг будут дополнительно включены:

— Поиск объекта или покупателя и все связанные с этим действия;

— Проверка покупателя или истории объекта, включая оценку рыночной стоимости;

— Организация показов и проведение переговоров.

Определите с риэлтором конкретный перечень услуг, необходимый именно вам, чтобы не переплачивать за ненужные опции.

Стоимость услуг зависит от региона, сложности сделки и других факторов. Обычно она начинается от 2% от цены договора купли-продажи. Также существуют дополнительные услуги, которые могут оцениваться по отдельным тарифам. Имейте в виду, что услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем агентства недвижимости.

Заключаем договор правильно

Если бы риелторская деятельность регламентировалась сводом законов, то наверняка существовал бы единые должностные обязанности специалистов. В России этот вопрос пока только обсуждается, поэтому каждая организация вправе вносить правки и изменения в договор по своему усмотрению.

Как составить договор:

1. Тип договора (оказания услуг, поручения).
2. Действия компании и что входит в список услуг риелтора (поиск квартиры, торг, организация осмотра, заключение договора, проверка документов на юридическую чистоту).
3. Гонорар. Обратите внимание, что многие риелторы указывают в договоре процент за выполненные услуги от общей цены квартиры. Чем дороже вы будете искать недвижимость, тем выше будет гонорар специалиста. Рекомендуется прописывать в сделке фиксированную сумму, а также сроки, когда клиент обязуется выплатить ее.
4. Проверка на юридическую чистоту. Когда вы заключаете договор с риелтором, вы можете взять копии паспорта специалиста. Обратившись в налоговую инспекцию, можно запросить справку о лицензии компании или риелтора. А также необходимо посмотреть устав, где указано, кто является директором, когда вышел приказ.
5. Мелкий шрифт. Классический договор должен быть прописан одним шрифтом. Если есть мелкие надписи, то не стоит их игнорировать. Вы вправе забрать договор с собой, ознакомится, посмотреть все мелкие буквы с помощью лупы и показать юристу. Если риелтор отказывается выдавать вам договор, торопит и нервничает, то возможно, он что-то скрывает.
6. Третьи лица. По договору мы вправе привлекать юристов, адвокатов, других риелторов для поиска.
7. Застрахованная ответственность риелтора. Это говорит о том, что компания сертифицирована и застрахована.

Обходим мошенников стороной

Простые меры предосторожности помогут избежать мошенников и аферистов. Для этого необходимо:

• никогда не отдавайте свой паспорт, даже если риелтору нужно оформить какие-либо бумаги. Требуйте, чтобы вы присутствовали при оформлении, либо скажите специалисту, что сами займетесь этим вопросом;
• при оформлении договора рекомендуется находиться со свидетелем. Им может быть родственник, друг или просто знакомый;
• задавайте наводящие вопросы. Если видите, что риелтор нервничает, ведет себя сомнительно, уклоняется от ответов, значит необходимо задуматься о репутации риелтора. Специалисты никогда не заставляют подписывать договор без прочтения и отдают бланк договора на руки для ознакомления.

Мошенники на рынке недвижимости – это скрытные личности. Как правило, они регистрируются на другой адрес, снимают офис на кратковременный период. Чтобы обезопасить себя от искусной работы аферистов, важно следовать правилам, не жалеть времени на проверку специалистов и скрупулезно относится ко всем официальным бумагам.

Аргументы за риэлтора при продаже

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Похожие записи:

• Пособие на третьего ребенка в 2023 году
• Льготы для матерей одиночек в 2023 году
• Как законно уволиться без отработки?