Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть деньги за купленную недвижимость у мошенников ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Распространенные случаи мошенничества с недвижимостью
Хотя правоохранительные органы и власти прилагаются немало усилий, чтобы справиться с мошенниками, они придумывают всё более новые и совершенные схемы, которые позволяют отнимать недвижимость или деньги у легковерных граждан. Буквально ежедневно появляются всё новые и новые схемы мошенничества с недвижимостью, о которых необходимо знать всем, кто планирует проводить сделки или просто боится стать жертвой злоумышленников. Вот наиболее распространенные на сегодня схемы, которые используют мошенники:
- мошенничество с предоплатой за недвижимость – одна из наиболее распространённых схем. Суть ее в следующем: преступник якобы предлагает к продаже объектнедвижимости на очень выгодных условиях. Когда жертва выражает интерес к покупке, мошенник просит внести задаток, чтобы «забронировать» недвижимость за данным покупателем (часто мотивацией этого является якобы высокий спрос на данный объект). После того как предоплата получена, возможны разные варианты развития событий: в некоторых случаях «продавец» просто исчезает, в других – условия сделки резко меняются, и покупатель вынужден от нее отказаться, а по условиям подписанного документа в случае добровольного отказа задаток не возвращается. В любом случае, жертва мошенников лишается внесенной предоплаты;
- подставные наследники – в основе этой схемы лежит несовершенство законодательства, касающегося процесса наследования материальных ценностей (и недвижимости в том числе). Суть махинации в следующем: мошенник предлагает продать квартиру или землю очень дешево (например, на треть дешевле, чем в среднем по рынку), мотивируя такую низкую цену тем, что получил недвижимость по наследству, срочно нужны деньги и нет времени долго заниматься продажей. Если находится заинтересованный покупатель (а находится он обычно очень быстро), оформляется сделка купли-продажи. Затем, через некоторое время после ее завершения появляется сообщник мошенника, который представляется как один из родственников покойного, и он только недавно узнал о смерти прошлого владельца квартиры, и, соответственно, тоже претендует на наследство. Аргументы нового собственника о том, что он действовал в рамках закона, не принимаются, далее следует судебное разбирательство, и зачастую суд становится на сторону «наследника». Из-за этого сделка купли-продажи расторгается, но у продавца нет никакого имущества, а полученные за недвижимость деньги уже потрачены. В результате жертва мошенников остается и без квартиры, и без денег;
- мошенничество с недвижимостью с электронной подписью – одна из новейших схем, которая использует современные средства коммуникации. Как известно, не так давно граждане России получили возможность заключать сделки купли-продажи и дарения недвижимости с использованием цифровой подписи. Считается, что такая подпись (а для совершения сделок с недвижимостью требуется усиленная криптографическая подпись) надежно защищена от взлома и подделки, но практика показала, что это не так. Уже есть немало случаев, когда сделка была заключена от имени владельца квартиры или дома с переоформлением на другого человека (часто подставного), при том что настоящий владелец не знал о ней в принципе и мог даже не иметь собственной электронной подписи. Главная особенность таких сделок в том, что они могут быть заключены удаленно, без физического присутствия одной из сторон — в данном случае владельца. В настоящее время депутаты работают над усовершенствованием закона, который сделает невозможной данную схему, но до этого нужно тщательноследить за возможными сделками, которые совершаются за вашей спиной;
- поддельные документы – относительно старая, но всё еще работая схема, которая активно используется мошенниками. Подделывать могут самые различные документы: дарственную или договор купли-продажи на недвижимость, акт вступления в наследство, завещание, бумаги, подтверждающие родство с покойным и т.д. Главная цель – убедить жертву, что мошенник имеет права на недвижимость и может ею распоряжаться или претендует на долю в наследстве. Потому проверка документов – обязательная мера безопасности при проведении любых сделок с недвижимостью.
Безусловно, в рамках одной статьи рассказать обо всех используемых мошенниками схемах невозможно, потому важно помнить: доверять н слово не стоит никому, и даже любой документ должен быть тщательно проверен, прежде чем вы согласитесь на заключение сделки.
Аферисты недвижимости на Авито
В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.
Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.
В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.
Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.
Мошенничество с недвижимостью на Авито затрагивает и рынок аренды квартир.
Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.
Объект хищения — отношения в обществе в сфере собственности. Так как преступник завладел имуществом незаконным путем, то у него не возникает никаких прав пользования или распоряжения им, соответственно, собственник остается полноправным владельцем.
Предмет хищения – какое-то чужое имущество, это всегда материальное благо, имеющее денежную стоимость, деньги, документы. Интересно, что не считается хищением кража кредитных карт, сберегательных книжек, накладных, чеков, ключей к сейфам, так как эти предметы только предоставляют право на получение материальных благ, а сами по себе не имеют ценности. Эти действия суд будет квалифицировать как подготовку к хищению.
Под понятие хищения подпадают такие виды преступлений, как кража, мошенничество, присвоение и растрата, грабеж и разбой, вымогательство.
Наказание за разные формы мошенничества
Самое легкое наказание предусмотрено для лица, совершившего мошенничество единолично без значительного ущерба потерпевшему.
Следующим по тяжести видом мошенничества является мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору с причинением значительного ущерба гражданину. О том, как доказать сговор в мошенничестве, речь пойдет ниже.
В части третьей речь идет о мошенничестве, которое совершено должностным лицом с использованием служебного положения в крупном размере.
Часть четвертая раскрывает понятие мошенничества, совершенного организованной группой или в особо крупном размере, повлекшее потерю лицом права на жилое помещение. Здесь важно своевременно отреагировать на ситуацию, жертвы слишком поздно понимают, что их обманули и, потеряв драгоценное время, начинают думать, как теперь доказать мошенничество.
Часть пятая — наказание за мошенничество, связанное с сознательным неисполнением обязательств по договору в предпринимательской деятельности, если это причинило значительный ущерб. Значительный ущерб означает сумму более десяти тысяч рублей.
Еще более тяжкое преступление — мошенничество, связанное с сознательным неисполнением обязательств по договору в предпринимательской деятельности, совершенное в крупном размере. Под крупным размером следует понимать ущерб на сумму не менее трех миллионов рублей.
Мошенничество, связанное с сознательным неисполнением обязательств по договору в предпринимательской деятельности, совершенное в особо крупном размере, предполагает ущерб от двенадцати миллионов рублей.
Отличительной чертой мошенничества является способ завладения чужой собственностью – это обман и злоупотребление доверием пострадавшего. Действуя осторожно, мошенники вводят собственника в заблуждение, не показывая своих истинных намерений, а обманутый потерпевший передает им имущество или дает возможность приобрести право на него.
Обращение в правоохранительные органы
Перед обращением в правоохранительные органы пострадавший должен предпринять попытку досудебного урегулирования спора, направив должнику письменное требование о возврате долга или исполнении обязательства, при этом на руках нужно иметь уведомление о вручении этого требования.
Если реакции не последовало, нужно подавать заявление в органы внутренних дел. В заявлении указывается: обстоятельства дела; анкетные данные подозреваемого; сколько времени прошло с момента предполагаемой отдачи долга или исполнения обязательств; просьба провести проверку и квалифицировать преступление. Если должник сообщит о том, что ничего не похищал и вернет деньги позднее, то дело возбуждено не будет. Тогда потерпевшему ничего не остается, кроме обращения в суд. Для подготовки к судопроизводству лучше воспользоваться услугами профессионала, так как самостоятельно подготовить необходимый пакет документов и ходатайств очень трудозатратно и сложно.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
- Если вы стали жертвой мошеннических действий, то заявление стоит подать в тот же день, когда было совершено преступление.
- Лишившись денег или имущества по вине мошенников, следует обращаться с заявлением полицию, где заявления, связанные с мошенничеством юридического лица, стоит направлять в отдел по борьбе с экономическими преступлениями, а пострадавшим от лжеработника социальных служб, — в уголовный розыск.
- 3. Если заявление в полицию не рассматривается надлежащим образом, то, потерпевший вправе направить жалобу в прокуратуру, что может привести к повторному и более внимательному рассмотрению заявления и факт мошенничества будет возможно установить.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
Если объект недвижимости приобретался на основании договора дарения, а потом он отчуждается правообладателем менее чем через год, такая сделка считается подозрительной. Достаточно часто недвижимость дарят, чтобы избежать продажи за существующие долги, а приобретатели, выяснив это обстоятельство, быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. Срок оспаривания такой сделки составляет не менее трех лет с того момента, когда, например, арбитражный или финансовый управляющий при банкротстве прежнего собственника был назначен для исполнения своих обязанностей, т.е. по факту это может быть спустя и около 4 лет. Конечно, для приобретателя прав это может явиться большим риском.
Также договор дарения, как и доверенность, может быть оформлен с применением давления, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
Прежде, чем подавать заявление в полицию о мошенничестве, необходимо письменно потребовать у должника вернуть деньги. Для этого нужно отправить требование заказным письмом с уведомлением о его получении. Данное уведомление будет гарантией того, что должник знал о требованиях и отказался их выполнить.
После этого нужно подавать заявление в ОВД. В тексте этого документа необходимо указать:
- Обстоятельства дела.
- Когда и где были переданы деньги.
- Все известные данные подозреваемые.
- Сколько времени прошло с момента, когда должник обязался вернуть долг.
- Просительную часть – провести проверку по факту мошенничества.
Что делать, если обманули риелторы
В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.
Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.
Продажа недвижимого объекта по поддельному паспорту
Мошенник арендует квартиру на длительный период. Затем на основании копии паспорта владельца квартиры, который использовался для заключения договора, делает поддельный документ со своей фотографией. И затем по поддельному паспорту получают правоустанавливающие документы на недвижимость и продают её.
Вернуть свою квартиру настоящему собственнику не составит особого труда, так как у него на руках все документы. А покупатель в таком случае остаётся ни с чем. Как вы сами понимаете, найти злоумышленников по поддельным документам будет практически невозможно.
Как обезопасить себя: Помимо паспорта всегда просите предоставить дополнительные документы. Это могут быть водительское удостоверение, загранпаспорт и прочее. Кроме того, не лишним будет проверить документы через полицию. Если же продавец откажется, то лучше всего отказаться от заключения сделки с ним.
Продажа недвижимого объекта без законных наследников
Покупая недвижимость, доставшуюся в наследство, вы подвергаете себя большим рискам. Связано это с тем, что злоумышленник мог силой заставить владельца подписать договор о наследстве, после чего продать жилье. Или же впоследствии может выясниться, что на момент подписания договора собственник находился в невменяемом состоянии.
Также не стоит исключать тот факт, что спустя некоторое время после покупки квартиры могут объявиться законные наследники и оспорить сделку. В результате пострадает честный ничего не подозревающий покупатель.
Как обезопасить себя: Чтобы полностью исключить все риски, проверьте недвижимость на юридическую чистоту. И лучше всего, если этим займётся юрист. Выясните, есть ли завещания и кому они адресованы.
Если у владельца есть наследники, у каждого из них нужно взять нотариально заверенное заявление, в котором должно быть сказано, что продажа недвижимого объекта возможна, и после заключения сделки они не будут иметь на неё никаких прав.
Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.
Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.
Как себя обезопасить:
- Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
- Сверьте подписи на документах и в паспорте.
- Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
- То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
- Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
- Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
- Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.