Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает временное право пользование помещением или его частью другой стороне на безвозмездной основе.
В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Составить договор аренды или найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.
Составить договор найма жилого помещения можно, если квартиру, дом или комнату снимает физическое лицо. А аренда используется, если планируется использовать нежилые здания, или если жилоепомещение арендует юридическое лицо.
В обычной жизни мало кто задумывается о правильном использовании рассматриваемых терминов. Например, риелторы называют съем квартирыфизическим лицом – арендой, а не наймом, составляядоговор, используя неправильный термин. Но эта небольшая путаница может создать серьезные проблемы, если спутать договора найма и аренды, поскольку законодательство использует разные формы контроля для этих документов.
Обеспечительный платеж по договору найма или аренды
Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.
Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).
Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.
При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.
Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.
Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.
Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.
Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Договор дарения квартиры
Что касается формы договора дарения квартиры, то соглашение подобного рода составляется в письменной форме. Следует отметить тот факт, что документ подлежит обязательной госрегистрации и не требует участия нотариуса в проводимой сделке. Также нужно подчеркнуть, что важно зафиксировать переход права собственности на предмет сделки от первой стороны ко второй. Это мероприятие можно осуществлять как одновременно с оформлением самого соглашения, так и отдельно от него.
Договор дарения квартиры может быть признан ничтожным в той ситуации, когда право собственности переходит одаряемому после смерти дарителя, т.к. в таком случае становятся актуальными положения о наследовании. При оформлении договора в нем участвуют следующие приложения и сопутствующие док-ты: описание предмета соглашения, дополнительное соглашение, а также протокол разногласий и их согласования.
Правила заключения договора аренды (найма) квартиры между физическими лицами
- при наличии серьезных дефектов, повреждений помещения потребовать от собственника их устранения за счет собственных средств;
- при самостоятельном устранении подобных недостатков, обязать владельца квартиры возместить расходы или снизить плату за аренду;
- требовать проведения капитального ремонта, если это необходимо, за счет средств самого арендодателя, или потребовать с него возмещения убытков, если арендатор самостоятельно выполнил капитальный ремонт помещения;
- сдавать помещение в субаренду с согласия арендодателя;
- досрочно расторгнуть договор, в случаях если арендодатель не предоставляет жилое помещение либо оно находится в ненадлежащем состоянии, при отказе арендодателя провести капитальный ремонт или возместить арендатору средства, потраченные на его проведение.
Это поможет защитить их от необоснованных претензий с обеих сторон, внеочередного повышения квартплаты, вмешательства в личные дела и от многих других мелких и крупных неприятностей. К тому же с помощью подписанного соглашения можно решить некоторые финансовые вопросы, связанные с возможным ремонтом помещения или использования имущества, принадлежащего хозяевам квартиры.
Как составить договор безвозмездной аренды жилого помещения
Некоторые владельцы объектов недвижимости договорами безвозмездной аренды жилых помещений стремятся прикрыть внереализационный доход, который они получают в виде арендной платы. В этом случае к ним могут возникнуть вопросы у налоговиков, которые попытаются выяснить, действительно ли жилье сдается на безвозмездной основе. Если им удастся доказать обратное, то владельцу недвижимости придется заплатить НДФЛ, который исчисляется по ставке 13% от суммы совокупного арендного дохода за год.
Совет: чтобы защитить свое имущество от возможных повреждений, владелец помещения должен заключить в письменной форме с временным жильцом договор безвозмездной аренды помещения. В этом соглашении должны описываться все возможные нюансы, благодаря чему стороны защитят себя от недоразумений в будущем.
Ограничения и запреты при дарении квартиры
Есть ряд законодательных запретов, которые нужно учитывать при составлении дарственной.
Оформляя квартиру по договору дарения НЕЛЬЗЯ:
- Прописывать в договоре какую-либо плату или услугу в обмен на жилье. Сделка должна быть безвозмездной и если в договоре будут какие-то встречные условия, регистрация просто не состоится.
- Указывать, что договор вступит в силу после смерти дарителя. Такое дарение считается незаконным.
- Вписывать в договор ограничения пользования квартирой для ее нового хозяина. Например, нельзя запретить делать перепланировку на усмотрение одаряемого. Эти условия не будут иметь законной силы.
- Вписывать условия отмены дарения, которые не закреплены в ст. 578 ГК РФ. Например, даритель не может просто по собственному желанию забрать квартиру обратно после регистрации сделки – это незаконно.
- Дарить квартиру врачам, медсестрам, учителям, преподавателям, сиделкам и социальным работникам, чиновникам и госслужащим любого уровня в связи с их работой строго запрещено ст. 575 ГК РФ.
- Заключать договор дарения между коммерческими организациями нельзя.
Договор безвозмездного использования квартиры подходит для случаев, когда речь идёт о правоотношениях, в рамках которых собственник не намерен получать плату за использование. В таких условиях ссудополучатель обязуется поддерживать помещение в отличном состоянии, при необходимости проводить ремонт и в полной мере гасить коммунальные платежи в обмен на право проживать в данном помещении.
Ссудополучатель вправе требовать от владельца устранения существенных недостатков в квартире исключительно за его счёт только если собственник не сообщил о наличии этих недостатков ещё до подписания сторонами договора. Как вариант, он может претендовать на получение компенсации за то, что устранял недостатки своими силами и за свой счёт или же инициировать досрочное расторжение сделки.
Передать квартиру в безоплатное пользование вправе исключительно её законный собственник. Объект передаётся в пользование исключительно для проживания. Вместе с тем Гражданский кодекс гласит, что факт заключения договора безвозмездного пользования не служит достаточным основанием для прекращения претензий на это имущество со стороны третьих лиц.
Договор безвозмездного найма жилого помещения: понятие и образец документа
- В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.
- В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
А вот если оные были указаны в описи имущества, то потом ссудополучатель не сможет выдвинуть претензий на предмет того, что получил в пользование совсем не то, что ему обещали.
Как составить договор безвозмездной аренды жилого помещения
Совет: если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться жилым помещением безвозмездно (и при этом собственник не имеет ничего против этого), то соглашение будет считаться возобновленным (срок не определен).
Временные жильцы по окончании срока действия соглашения передают объект недвижимости собственнику в том состоянии, в котором получили. Между сторонами составляется акт приема-передачи, в котором фиксируются все основные моменты процедуры. Если владелец жилого помещения не имеет к ссудополучателю никаких материальных претензий, он ставит на акте свою подпись, и с этого момента договор будет считаться утратившим свою юридическую силу. Стоит отметить один важный момент. Если при заключении договора бесплатной аренды жилого помещения стороны не включили в него пункт о сроке действия, то он в соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса России будет считаться заключенным на неопределенный срок.