Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить долю квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Особенности ипотечного договора на двух собственников
Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:
- право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
- общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).
Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.
Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:
- в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
- родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
- оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.
Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Причины отказа в выдаче долевой ипотеки
Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:
- маленький доход;
- плохая кредитная история;
- недвижимость не соответствует требованиям банка;
- возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
- нет первоначального взноса;
- гражданин официально не трудоустроен.
Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.
Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.
Порядок оформления на двоих собственников
Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:
- Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
- Получение предварительного одобрения суммы кредита.
- Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
- Подписание предварительного договора на приобретение жилья.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?
Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
При этом жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве). По программе нельзя рефинансировать ипотеку на строительство дома.
Ипотека для законных супругов
Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.
Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.
Иногда без привлечения дохода стороннего лица практически нереально получить ссуду на покупку жилья, особенно в больших городах, где цены на недвижимость достаточно высокие. В таких ситуациях ипотека с участием созаемщика или нескольких созаемщиков становится единственным выходом. Тем не менее, всем сторонам сделки необходимо понимать и учитывать следующие немаловажные моменты:
- Поручитель и созаемщик – неравнозначные понятия. В отличие от первого второй имеет право на выделение своей доли в приобретаемой недвижимости и несет ответственность за невыплату собственной части кредита наравне с основным заемщиком.
- При распределении обязательств сторон перед банком необходимо документально зафиксировать данный факт путем оформления дополнительного соглашения к договору. Причем обязательно в письменной форме.
- Участие в кредитных отношениях иных лиц не освобождает основного заемщика от возложенного на него обязательства. В случае уклонения от выплаты кредита в черный список будет внесен именно заемщик, а не его солидарный компаньон.
- Соглашаясь на участие в кредитных отношениях в качестве созаемщика, не стоит слепо доверять основному заемщику, даже если в качестве такового выступает близкий родственник или супруг. Единственной гарантией прав солидарного партнера по ипотеке может выступать только письменно оформленное соглашение.
- Кредит на сожителей, не состоящих в официальных брачных отношениях, оформляется при условии распределения долей каждого из них в приобретаемом за счет ссуженных средств имуществе. В данном случае полагаться на устные обещания не стоит, так как юридически обе стороны — посторонние друг к другу лица.
Формально оформление ипотеки на двоих возможно, однако, прежде чем вступить в подобные правоотношения, важно тщательно подготовиться, чтобы снизить возможные риски.
Можно ли на двоих взять ипотеку? Особенности оформления
- Заемщик должен быть российским гражданином.
- Наличие паспорта.
- Разрешение на получение ипотеки, заверенное у нотариуса.
- Подтверждение трудоустройства.
- Наличие дохода не ниже того, который заявлен банком.
- Подача заявления.
- Оплата долга по установленному графику.
- Отсутствие задолженностей по ранее оформленным кредитным обязательствам.
- Необходимость оплаты первого взноса.
- Паспорт.
- Справка по месту работы.
- Справка о доходах.
- Документ о праве собственности на предприятие, если ипотека оформляется с владельцами предприятия.
- Документ о семейном положении при заключении сделки с супругами.
- Бумага о наличии детей.
- Справка о состоянии здоровья.
- Полисы страхования жизни.
Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки
Покупка объекта жилой недвижимости с привлечением кредитных средств не редкость, но часто заемщики не знают кому принадлежит квартира, купленная в ипотеку.С каждым годом рынок ипотечного кредитования развивается все интенсивнее. Несмотря на кризисные периоды, полной стагнации в этом сегменте не наблюдается.
Все большее количество граждан стремятся приобрести «свой угол», пусть и с помощью заемных средств. Но существует расхожее мнение, что жилая площадь, купленная в ипотеку, не является собственностью заемщика.
Это утверждение совершенно не соответствует действительности.
С момента заключения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, доли в жилом объекте) покупатель (он же заемщик) становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке.
Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения.
Именно
Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00
- По России бесплатно
- Санкт-Петербург и область
- Москва и область
.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!
Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника.
Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:
- поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
- в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
- учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.
Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.
Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.
С момента заключения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, доли в жилом объекте) покупатель (он же заемщик) становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке. Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения. Именно эти ограничения часто принимаются не сведущим в правовых аспектах владельцем жилого помещения за факт владения жильем банком.
Сколько может быть собственников у ипотечной квартиры
Риски при покупке недвижимости существуют всегда. Покупка квартиры у двух собственников – не исключение. Тем более, что не всегда все собственники прописаны в регистрационных документах. Но даже не собственники могут создать определенные проблемы, ведь не все их категории можно выписать. Обязательно необходимо попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех прописанных лицах. Еще продавец должен озаботиться выпиской этих прописанных лиц. Покупатель вправе требовать такой выписки. Снятие регистрации подтверждается справкой из соответствующей управляющей организации. Либо же цена квартиры должна быть существенно уменьшена, при наличии обременения в виде зарегистрированных в ней лиц.
Неприятным сюрпризом для покупателя будет возвращение второго собственника из «мест, не столь отдаленных». Частенько попадаются случаи подобного обмана приобретателя. Для этого и нужно получать сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, а сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативно-правовым актам, заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца будут фигурировать два владельца. Но соглашение будет составляться одно.
При заключении любой сделки купли-продажи, необязательно у двух собственников, нужно убедиться, что квартира не находиться в залоге, не арестована, отсутствуют арендные отношения. Для этого необходимо требовать от продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимость. Она представит покупателю достаточно полную информацию.
Как уже указывалось выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по соглашению, реализуя каждый свою часть квартиры. При этом договор составляется один, но персональные данные будут прописываться в нем для обоих собственников. Каждый из владельцев должен представить свое свидетельство о постановке его права собственности на регистрационный учет, поскольку общего свидетельства в этом случае не существует. Именно данный документ удостоверить право продавца на отчуждение своей доли.
При этом, квартира в договоре прописывается единым целым, а не отдельными долями.
ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он производится не единым платежом, а отдельными – каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле). Обязательно внесение задатка должно быть оговорено отдельным соглашением. Чтобы впоследствии внесение задатка продавцом не отрицалось, покупатель вправе потребовать от него расписку в получении суммы задатка.
При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия по продаже сособственнику. Но это будет возможно при наличии правильно составленной доверенности, заверенной в нотариальной конторе. На это покупатель тоже должен обратить пристальное внимание, чтобы потом не оказалось, что сособственник свою долю продавать не собирался. В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть свои деньги, внесенные за неправомерно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).
Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевую собственность, обязательно должен заверить нотариус. Цена такого заверения будет выше, чем при продаже квартиры одним собственником. Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый владелец впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
Безусловно, возможно, никаких препятствий к приобретению квартиры за материнский капитал законодатель не устанавливает. Но, как правило, стоимость жилья существенно превышает размер материнского капитала, поэтому требуется доплата из личных средств. При использовании материнского капитала на улучшении жилищных условий требуется выполнение всех обязательных действий, предусмотренных законов (приобретение недвижимости только на территории РФ, оформление собственности и на детей, и на родителей и т.д.).
Если собственность на квартиру – долевая, то возможно одну ее часть оплатить материнским капиталом, а другую – персональными средствами.
Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.
Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.
Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.
Закон не устанавливает прямого запрета подобного рода сделок, но ставит их в зависимость от ряда обстоятельств.
Во-первых, несовершеннолетний до 14 лет в договоре вообще не участвует. А вот шестнадцатилетние лица уже вполне самостоятельно могут заключить подобный договор.
Во-вторых, необходимо заручится поддержкой органов опеки и попечительства. Здесь органы социальной защиты населения могут долго сопротивляться, приводя те или иные аргументы. Ведь жилье взамен продаваемого должно быть не только не хуже, но и гораздо лучше (площадь – равная или больше, количество комнат – такое же, развитая инфраструктура, сады и парки, школы и детские сады и т.п.) Дотошно рассмотрев все характеристики нового помещения, орган опеки и попечительства принимает решение о предоставлении согласия или по отказу в таком разрешении.
ВНИМАНИЕ !!! При наличии несовершеннолетних (собственников и жильцов) процедура купли-продажи усложняется. А в некоторых случаях и вообще приводит к недействительности сделки.
Поэтому, если достоверно известно о регистрации на жилой площади несовершеннолетнего, лучше отказаться от подобной покупки.
Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.
Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.
Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.