Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.
Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.
Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.
В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.
Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.
Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре. Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.
При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением. Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения. Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Размен неприватизированной квартиры в 2021 году
После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.
Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.
Необходимые условия для размена муниципальной квартиры
Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.
Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.
Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.
Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:
Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.
Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.
Предлагаем ознакомиться Образец искового заявления о перепланировке квартиры
Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.
Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:
- Этажным расположением.
- Состоянием.
- Размером жилой площади.
- Уровнем развития инфраструктуры.
- Отдалённости от общественного транспорта.
- Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.
Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.
Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.
Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.
Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.
Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:
- Мена.
- Продажа.
- Обмен с доплатой.
Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:
- Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
- Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
- Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
- Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
- Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
- Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.
Договор мены.
Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство
Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.
Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.
В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.
Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.
Оформляем документы на обмен
К процессу обмена квартиры можно приступать после сбора полного пакета документов
После того, как собраны все документы и все разрешения и согласия, можно приступать к самому процессу оформления.
Сначала изготовляется договор, а после этого происходит расторжение ранее оформленных соглашений.
Далее создаются новые документы найма жилья по месту проживания.
По закону такие процедуры производят организацией, предоставляющей в наём недвижимость. Причем не позже 10 рабочих дней со дня обращения лица и предоставления им полного пакета документов.
Важно понимать, что описанный процесс может считаться недействительным.
Основаниями для этого служат нормы законодательства и нарушения. Тем не менее, такой обмен признается недействительным только по постановлению судебной инстанции.
Если это все — таки произошло, каждый из участников должен занять прежнее помещение.
Кроме того, виновная сторона, при признании сделки не законной, должна возместить другой стороне расходы, связанные с данной процедурой.
Как правило, сюда включается цена переезда, либо оплата отпуска за свой счет, связанного с обменом.
Можно ли разменять квартиру через агентство?
Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.
Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.
Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.
Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.
Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.
Правовые аспекты размена муниципальной квартиры
До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:
- Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
- Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
- Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
- Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).
Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.
Родственный обмен приватизированных квартир
Чаще всего встречается вариант обмена именно двух приватизированных помещений, обмен между родственниками, в рамках разделения жилой площади и другие способы.
Если меняется квартира с небольшой площадью, но несколькими собственниками, то рекомендуют произвести продажу жилья, а затем поделить эту сумму между собственниками в зависимости от их доли.
Такой обмен актуален, если собственники квартиры решили, что хотят иметь каждый свое отдельное жилье.
Законодательство предусматривает принудительный обмен, но его возможно провести только в отношении муниципального жилья. Принудительный обмен частной собственности невозможен!
Полезно знать! Понятие «родственного обмена» в юридической практике в принципе отсутствует, обязательства и условия для осуществления такой сделки схожи с обычным обменом собственностью, но к документам также добавляются сертификаты, свидетельства, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о браке, паспорта и т.д).
В каких случаях разменивать муниципальную квартиру нельзя
Если квартира прошла процедуру приватизации, то она считается частной собственностью, а ее владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может ее подарить, продать или обменять. В том случае, если квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому любая операция, которая может выполняться с квартирой возможно только с согласия органов местного управления. Согласно Жилищного кодекса, существует ряд ситуаций, при которых обмен неприватизированной квартиры запрещается:
- Наймодатель планирует изменить условия договора соцнайма, либо расторгнуть его. На расторжение договора соцнайма имеет право каждая из его сторон, обычно выселением жильцов из неприватизированных квартир занимается наймодатель. Расторгнуть договор муниципалитет может в следующих ситуациях: если задолженность по квартплате превысила 6 месяцев, если наниматель нанес повреждения имуществу наймодателя, если наниматель использовал квартиру не в тех целях, которые предусмотрены в договоре, если на нанимателя поступали жалобы от соседей, о том, что проживать совместно невозможно.
Важно! Для расторжения договора соцнайма по указанным выше причинам необходимо обращение в суд. При возникновении иных ситуаций, расторжение может быть оспорено.
- Одна из сторон обратилась в суд с протестом о праве на эксплуатацию квартиры, запланированной к обмену. Наниматель не вправе предоставлять жилье на обмен, пока не закончится судебное разбирательство. Наймодатель при этом не может дать согласие на размен. В этом случае необходимо дождаться окончания процесса и вынесения решения, которое уже обжаловать будет невозможно.
- Для обмена предлагают помещение, которое признано непригодным для проживания, либо его готовят к сносу. В том случае, если собственник неприватизированного жилья планирует снести дом, провести в нем капремонт или переоборудовать его, то каждому нанимателю он обязан сообщить об этом и предложить переселение в другой дом. Помимо этого, размен неприватизированной квартиры в жилом доме будет невозможен, если этот дом признан непригодным на жизни, то есть ветхим или аварийным. Такие дома подлежат сносу, а все жильцы переселению.
- Обмен с нанимателем, имеющим серьезные хронические заболевания. Законодательство запрещает обмен жилплощадью, если в ней будет проживать лицо, имеющее тяжелую форму хронического заболевания, например, туберкулез, эпилепсию, гангрены и других заболеваний, утвержденных в перечне.
Хочешь делать — делай сам
Допустим, препятствий не обнаружено. Что тогда нужно делать гражданину? Ответ прост: самому подыскивать варианты обмена. Увы, никто другой этим заниматься не будет. Можно ли разменять неприватизированную квартиру через агентство недвижимости? К сожалению, в большинстве случаев — нет. Практически никто из риелторов этим заниматься не станет, так как для них работа по такому обмену просто невыгодна. А муниципальные или государственные организации не обязаны помогать гражданам в подобных вопросах.
Тем не менее найти жильё для обмена возможно. Более того, закон не запрещается вести размен и на другие города. С согласия организаций-собственников допускается даже вселение в неприватизированное жильё граждан, ранее проживавших в другом городе. В этом случае новый жилец просто заключает договор социального найма и принимает по нему все права и обязанности.