Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
При составлении договора рекомендуется тщательно проработать несколько моментов:
- порядок внесения оплаты – наличными или переводом на карту, банковский счет;
- действия в случае нетрудоспособности плательщика – будет ли сделка расторгнута или отложена выплата ренты;
- крайняя дата внесения платежей – стоит указать, до какого числа месяца должна быть внесена рента (или написать, что с 1 до 10 числа каждого месяца, например);
- точно описать услуги, которые будет оказывать плательщик – лучше всего описать каждую услугу отдельно (например, не просто «уборка», а «уборка кухонного помещения, уборка спален, ванной комнаты, чистка унитаза и т. д.);
- время и периодичность прогулок;
- наименование разрешенных и запрещенных продуктов, периодичность их покупки;
- условия приготовления и подачи еды, время завтрака, обеда и ужина;
- распорядок дня по часам.
Еще договор может содержать пункт, предусматривающий правила поведения плательщика на случай болезни владельца квартиры. Перечислить, какие услуги должны быть оказаны:
- покупка медикаментов;
- сопровождение в поликлинику и трансфер;
- уход при назначении постельного режима;
- обязанности по уходу за домашними питомцами;
- периодичность посещения поликлиник и т. д.
Особенно важно прописывать все малейшие детали при заключении сделки с посторонним человеком. Но и при составлении договора с родственниками не нужно бояться показаться ханжой, прописывая каждое условие с особой дотошностью.
Мошенничество при расторжении, пути обхода и защиты прав
Существуют определенные риски при расторжении договора ренты, когда может пострадать одна из сторон, а именно:
- Риск со стороны рентополучателя, когда тот подписывает нотариальную доверенность на регистрацию договора ренты, а мошенники вместо этого регистрируют договор купли-продажи, обманом заставляя подписать акт приема-передачи квартиры, где говорится, что оплата по договору собственником получена в полном размере и он не имеет претензий к покупателю. Договор ренты здесь не является подлинным, так как заключен не в присутствии нотариуса.
-
Риск со стороны плательщика ренты, если собственник жилья не совершает переоформление недвижимости при заключении договора, а вместо этого всего лишь выдает завещание на имя плательщика ренты, которое впоследствии может легко аннулировать.
Также нечестный собственник может скрыть, что является только титульным владельцем, а передаваемое имущество было куплено или получено в наследство совместно в браке, следовательно, и супруг рентополучателя, и его те, кто вступит в наследство, вправе требовать отмены договора в суде. Более подробно вопрос о том, могут ли наследники оспорить договор ренты, мы рассматривали тут.
Чтобы защитить свои права и не стать жертвой мошеннических схем, важно проверять подлинность предоставляемых вторым участником сделки документов и обязательно консультироваться при заключении и расторжении договора с адвокатом.
Несмотря на то, что разбор таких дел в суде является частым явлением, не все адвокаты в состоянии оказать достаточно грамотную помощь, поэтому следует руководствоваться рекомендациями от бывших клиентов. Также перед обращением в суд рекомендуется озаботиться сбором действительно весомой доказательной базы и её проработкой.
Таким образом, вопросы, относящиеся к разновидностям договоров ренты, относятся к одной из самых сложных отраслей гражданского права и нуждаются в квалифицированном юридическом сопровождении, вдумчивом подходе со стороны всех участников, заинтересованных в успешном решении данной проблемы.
Основания для расторжения пожизненной ренты
При анализе гражданского законодательства можно найти целый ряд оснований к расторжению договоров пожизненной ренты и схожих сделок. Основные положения закреплены в ст. №№ 166, 170, 450, 587, 599 и 605 ГК РФ.
- Соглашение сторон. Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).
- Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
- Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
- Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 593 ГК РФ рентополучатель вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком.
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
- Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Как расторгается соглашение при наличии существенных нарушений
Наиболее частым основанием для расторжения пожизненной ренты выступает то, что плательщик ренты не перечисляет средства владельцу имущества на основании условий договора.
Такое нарушение считается существенным, поэтому другая сторона может обращаться в суд для расторжения акта.
Важно! Существенным нарушением выступает систематическая неуплата средств по договору.
Нередко в самом соглашении приводятся определенные ситуации, при которых рентополучатель обладает возможностью расторгнуть акт за счет нарушения его условий другой стороной.
Как составить договор дарения с пожизненным проживанием? Смотрите по ссылке.
Для этого придется обращаться в суд с доказательствами таких нарушений. В качестве доказательной базы используются разные претензии и жалобы, заявления и иные документы, направляемые плательщиком другой стороне.
Часто к процессу привлекаются свидетели и подготавливаются платежные документы.
Мошенническая деятельность по отношению договора пожизненной ренты
Почти все законы, касающиеся представленного договора, направлены на решение проблемы посредством отставания прав получателя средств по ренте. Эта ситуация, где рентодатель почти не имеет прав. И чаще остается виновным в ситуации.
Поэтому, по причине того, что в данной ситуации есть сторона с большими правами, между ней и плательщиком могут происходить ситуации, в которых последний окажется не в самом лучшем свете. Например, получатель может создать искусственный разгром в жилье, свернув это на плательщика ренты, тем самым лишив его недвижимости.
ВАЖНО !!! Поэтому, чтобы не попасть в похожую ситуацию, необходимо производить фиксацию всех действий, касающихся договора. Сюда входит сохранение чеков, подтверждающих оплату ренты, наличие свидетелей, фото фиксация и видео, требование написание расписки, в случае передачи денег из рук в руки.
Ситуации с использованием мошеннических уловок происходят довольно часто, но для того, чтобы уберечь себя, необходимо знакомится со своими правами и пользоваться ими в полной мере. Также, перед тем, как подписать договор с конкретным человеком, необходимо обдумать все моменты и предусмотреть возможные ситуации. Лучше, конечно, решать дело без судовых разбирательств, а установить права на квартиру по обоюдному согласию.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.