Инструкция по покупке дома без посредников 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция по покупке дома без посредников 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?

Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.

Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).

Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.

Какие документы потребуются для оформления налогового вычета с покупки дома?

Для получения налогового вычета нужно подготовить следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН;

• справка о доходах и суммах удержанного налога (бывшая 2-НДФЛ – можно получить у работодателя)

• копия договора купли-продажи дома;

• платежные документы (выписка о перечислении средств на счет продавца, расписка, квитанции к приходным ордерам);

• копия ипотечного договора (при покупке дома в ипотеку);

• справка о выплаченных процентах по ипотеке (при покупке дома в ипотеку).

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:

• Право собственности на участок.
• Право собственности на строение.
• Кадастровый паспорт участка и дома.
• Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
• Договоры на подключение к коммуникациям.
• Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).

Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.

Часто встречающиеся виды мошенничества

1. Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
2. Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
3. Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Покупка жилого дома с земельным участком в собственности

Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»,
а именно:

1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.

Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.

2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.

Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Проверка дома самостоятельно

Большинство людей обращают внимание на дизайн дома, участок и планировку, только вот правильнее будет внимательно осмотреть техническую сторону дома и его коммуникации. Осмотреть дом объективно помогут несколько правил

Осматривать строение лучше весной, ведь так будет понятен уровень затопленности подвала, сырости в доме.

Особое внимание стоит уделить кровле и чердаку, потому что именно там хозяева обычно прячу «скелет». Кровля осматривается на предмет протекания и на правильность системы водоотвода

Даже неопытный глаз все недостатки здесь заметит сразу. Система водоотвода играет большую роль в надежности строения, потому на нее стоит обратить внимание. Ведь канал для стока, который неправильно установлен, является причиной повреждения элементов фасада. Осмотрите:

• Двери на тихое и беспрепятственное открывание;
• Окна на легкость открывания
• Налажена ли работа при включении отопления, электричества, воды;
• Котел на правильность работы (в течение получаса батареи должны прогреться);
• Краны для спуска воды на предмет их наличия;
• Стены и паркет на правильность, ровность и аккуратность возведения.
• Канализацию. Для этого нужно слить много воды и определить быстроту её ухода. (Если дом с выгребной ямой, то она должна быть выложена кирпичом, иметь размеры: 1,5 м. – глубина, 1 м. – ширина, 3 м. – длина). Это главное, что нужно знать при покупке дома.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Планировка – важная часть жизни

Предпочтения к планировке у каждого свои: кому-то нравится простор и плавно перетекающие друг в друга помещения, кто-то наоборот предпочитает камерные небольшие отдельные комнатки. Но есть и общие условия, на которое стоит обратить внимание при покупке.

• Первое – это достаточное количество спален для каждого члена семьи. Супруги могут спать вместе, но лучше если будет уютное помещение, куда можно перебраться, когда вторая половина болеет, или если вдруг дорогой начал храпеть (а с возрастом это случается со многими). У детей обязательно должны быть отдельные спальни, чем старше ребенок, тем важнее для него личное пространство, где он может уединиться.
• Второе – общее помещение, например, гостиная, где семья сможет собраться для обмена новостями, игр, просмотра телевизора или праздничного ужина.
• Третье – кладовки, куда летом будут убраны коньки и лыжи, а зимой – плавательные круги и велосипеды. Чем больше кладовок, тем чище в доме.
• Технические помещения – это помещения для газового котла, бойлера и других приборов, которые не должны находиться в общем доступе.

Чем еще рискует покупатель

Одна из основных проблем покупателя заключается обычно в том, что он невнимательно прочитал передаточный акт: это грозит тем, что рассматривали вы уютный дом с мебелью и встроенной техникой, а получите голые стены с вывернутыми лампочками и демонтированными розетками, может дойти даже до того, что прежние владельцы сдерут обои и сколют плитку.

Чтобы избежать данной ситуации, необходимо отразить текущее состояние дома в передаточном акте. Там должны быть запротоколировано наличие мебели (если вы покупаете дом с обстановкой), отделки, встроенной техники и так далее. Если после подписания документов внешний вид и содержимое здания изменились, это может стать причиной расторжения сделки. Также можно в судебном порядке потребовать от продавца вернуть все как было.

Второй проблемой могут стать неузаконенные хозяйственные постройки на участке: их назначение должно соответствовать зарегистрированному, иначе покупатель рискует столкнуться с бюрократическими препонами.

Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?

— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.

К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.

Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:

1. Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
2. Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
3. Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
4. Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
5. Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.

Предварительный договор

Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки». Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений. Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.

Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации. Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца. Поэтому следует воспользоваться «лазейками» для отмены сделки или правилами приведения договора в исполнение и санкциями. Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.

Основной договор, акт п/п и передача денег

Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:

1. Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
2. В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
3. Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
4. Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
5. Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
6. Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Необходимые документы на дом от продавца

Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.

Бумаги на право собственности

Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:

• свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
• если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
• договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
• если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
• если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
• договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.

Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.

Похожие записи:

• Сколько нужно отступить от забора при строительстве дома?
• Как прописать ребенка: новорожденного, до 14 лет и старше
• Налог с продажи квартиры в 2023 году: налогообложение при продаже недвижимости