Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка по доверенности образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.
В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.
Виды доверительных документов
Все доверенности делятся на два вида:
- генеральные формы;
- простые доверенности.
Под генеральными понимаются типовые документы. Как правило, документы составляются нотариусом на специальном бланке с защитными знаками, снижающими риск подделки.
При самостоятельном составлении документы предъявляются в нотариальную контору в подготовленном виде, где удостоверяются.
По таким доверенностям передаются абсолютные полномочия, разрешающие поверенному действовать по своему усмотрению, что допускает повышенный риск.
Простые доверенности имеют множество разновидностей. Они могут не только представляться в распечатанном виде, но также – составляться от руки и передаваться без удостоверения. Независимо от варианта исполнения, все они делятся на две категории:
- Специальные формы, рассчитанные на одно гражданское действие, которое исполняется в несколько шагов в разных местах.
- Разовые, предусматривающие исполнение одного действия в одном месте.
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности от Головиной Р. к Нодариеву Д. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в марте 2022 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на дом и землю в коллективном садовом товариществе.
В этом же месяце переход права собственности части земельного участка и объекта ИЖС был зарегистрирован в Росреестре. Новым владельцем стал Нодариев.
Истец рассказала, что покупатель внес лишь 1/3 часть стоимости недвижимости, а остаток суммы обещал отдать позже. Данный факт оформлен простой распиской, по условиям которой ответчик должен был исполнить обязательства в апреле 2022 г. Головина отметила, что обременения не регистрировали.
На июль 2022 г. Нодариев остаток суммы не внес. Головина несколько раз обращалась к покупателю с претензией, в том числе в письменном виде, однако мужчина не шел на контакт.
Истец просит признать договор купли-продажи дома и доли земельного участка ИЖС недействительным, прекратить право собственности Нодариева Д, обязать ее выплатить ответчику 1/3 части стоимости недвижимости по договору, которую она ранее получила.
Нодариев Д. на судебное заседание явился. Он полностью признал неисполнения им своих обязательств по договору купли-продажи, но просил о предоставлении отсрочки.
Суд, рассмотрев дело по существу, пришел к выводу о том, что требования Головиной Р. к Нодариеву Д. подлежат удовлетворению в полном объеме.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Полномочия доверенного лица
Доверенность предполагает предоставление доверенному лицу полномочий действовать от имени доверителя. Соответственно, фактическим продавцом выступает собственник, а фактическим покупателем — реальный покупатель.
То есть, оформляя сделку по купле-продаже земельного участка, доверенное лицо действует либо от имени продавца, либо от имени покупателя.
Полномочия доверенного лица должны быть четко определены в тексте доверенности. За рамки полномочий доверенное лицо выйти не может.
Так, если в доверенности будет указано право доверенного лица подыскивать покупателя на участок, собирать необходимые документы, но при этом не будет указано, что он имеет право подписывать договор купли-продажи, то сделка не состоится. Если же состоится, и доверенное лицо подпишет договор, то Росреестр обязательно откажет в регистрации договора, и переход права собственности не состоится.
Доверенность, передающая доверенному лицу полный спектр полномочий по отчуждению земельного участка, обычно именуется генеральной доверенностью.
Для осуществления сделки доверенное лицо, выступающее от имени продавца, должно предоставить покупателю для ознакомления все оригиналы документов, подтверждающих право собственности продавца на продаваемый земельный участок. К этим документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- выписка из ЕГРН. Напоминаем, что выписка должна быть свежей и лучше получить ее непосредственно перед подписанием договора;
- документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земельного участка в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
Помимо этого, у доверенного лица должны иметься документы, подтверждающие категорию земельного участка и его целевое назначение.
Права и обязанности сторон
Продавец обязан:
- передать покупателю участок в оговоренный в договоре срок;
- представить документы и имущество, необходимое для его использования (например, ключи от замка на воротах, ведущих на участок);
- не чинить препятствия покупателю при оформлении права собственности.
- требовать перечисления денег в порядке, зафиксированном в договоре;
- требовать от покупателя зарегистрировать договор в Росреестре (если такая обязанность возложена именно на нового собственника).
Покупатель обязан принять участок и перечислить деньги в обусловленные сроки. Обычно стороны договариваются, что покупатель будет заниматься государственной регистрацией за свой счёт.
Покупатель имеет право:
- требовать от продавца снизить стоимость, если были обнаружены скрытые недостатки;
- требовать от продавца предоставить документы или вещи, необходимые для использования земли.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.
Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.
Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:
- Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личные сведения о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
- Данные о квартире, которую планируется реализовать.
- Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
- Подпись доверителя.
Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры
Главная трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).
Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).
Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности. Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:
- Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
- Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
- Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
- Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
- Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.
Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.
Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.
Далее сторонам понадобится завершить куплю-продажу в стандартном формате. Для этого Покупатель отправляется в Росреестр для подачи основного комплекта документов и перерегистрации права собственности на квартиру. Здесь уплачивается госпошлина в 2000 рублей.
Т.к. сделка проводится с участием Доверенного представителя, обязательство по обращению в Росреестр может быть возложено и на него. Если Доверенных представителей несколько, это регистрационное действие можно доверить любому из них. Однако соответствующий пункт понадобится заранее включить в текст доверенности. Обычно используется следующая формулировка: «Доверенное лицо вправе обращаться в государственные органы для регистрации прав, вытекающих из договора купли-продажи, и проставлять на заявлениях свои подписи».