Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

• В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
• Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
• Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
• В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
• Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
• Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

• Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
• Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
• Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
• Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
• Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
• Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
• Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
• Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
• Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
• Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
• Водные объекты (гидротехнические сооружения);
• Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
• Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.

Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.

Основные типы разрешённого использования земельного надела

В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:

• Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
• Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
• Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
• Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
• Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
• Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
• Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
• Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
• Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.

Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.

Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.

Классификатор видов разрешенного использования

В России действует классификатор видов разрешенного использования, который был утвержден в соответствии с приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года. В соответствии с классификатором, каждый муниципалитет для конкретной территориальной зоны устанавливает:

• основные виды разрешенного использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды пользования землей.

В общей сложности в классификатор входят 12 видов разрешенного использования.

№	Вид функционального использования земельного участка
1	Сельскохозяйственное использование – садоводство, рыбоводство, пчеловодство
2	Застройка жильем – для ИЖС, ведение подсобного личного хозяйства, многоэтажная застройка жильем
3	Общественное использование ОКС (объектов капитального строительства) – соцобслуживание, здравоохранение, просвещение и образование
4	Предпринимательство – рынки, объекты торговли, магазины
5	Отдых – туристическое обслуживание, спорт, рыбалка и охота
6	Деятельность производственного характера – энергетика, тяжелая промышленность, связь
7	Транспорт – обустройство автодорог и т.д.
8	Обеспечение безопасности и обороны – охрана госграницы, обеспечение ВС
9	Деятельность в сфере изучения природы, особой охраны, санаторная деятельность
10	Водные объекты – сооружения гидротехнического характера
11	Участки земли общего пользования – улично-дорожные сети, благоустройство и т.д.
12	Земельные участки общего назначения – ведение садоводства, огородничества

Судебная практика: изменение вида разрешенного использования участка

В собственности компании «Арго» находился земельный участок. Представители компании для изменения вида разрешенного участка на другой обратились в Росреестр. Тот вид, который выбрала компания, в полной мере соответствовал виду деятельности, осуществлявшемуся компанией. Однако в Росреестре отказались проводить кадастровый учет изменения вида разрешенного использования, сославшись на отсутствие акта органа местного самоуправления о соответствующем изменении.

Компания «Арго» решила оспорить решение в суде, подав иск в районный суд, где в иске было отказано. В областном суде, куда компания направила повторный иск, тоже отказали, выразив свое согласие с решением Росреестра.

Компания «Арго» подала кассационную жалобу, и судьи встали на сторону предприятия. Они ссылались на то, что при наличии утвержденных правил застройки и землепользования от местной администрации не требуется решение об изменении вида разрешенного использования. В суде отметили, что компания «Арго» вполне могла подать стандартное заявление и приложить к нему документы, необходимые для кадастрового учета.

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

• заявление, в котором описана просьба провести объединение;
• кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
• выписка из госреестра на право собственности;
• письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Земли водного фонда предназначены для объектов водных, а также для размещения сооружений, обеспечивающих ведение хозяйства на водах.

Земли запаса не подлежат выбытию из государственной или муниципальной собственности в пользу частных структур либо отдельных граждан. Как только их категория российским Правительством либо иными гос. органами, в том числе и местного уровня (все зависит от того у кого на балансе числится), будет изменена, их эксплуатация начнется в соответствии с предусмотренным видом разрешенного использования установленного классификатором для новой категории.

Промышленные площади размещаются за пределами территорий под жилую застройку. Их использование ориентирование на обеспечение производства.

Здесь размещаются производственные строения, сооружения и т.д. Используются участки данной категории для добычи полезных ископаемых либо задействованы под обеспечение функционирования объектов промышленного производства. Круг собственников таких площадей — государство, муниципалитет, частные структуры. Ограничений по обороту такие площади не имеют и могут свободно отчуждаться.

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?

Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.

Если участок оформлен в собственность путём приватизации или не был приватизирован – ему присвоен основной вид разрешённого использования, на общих основаниях. Чтобы получить условное разрешение на использование земельного участка, потребуется дополнительное оформление такового в местной администрации.

При приобретении надела, данные сведения можно уточнить соответственно этому же принципу у собственника, отчуждающего земельную собственность. При необходимости – обратиться в земельный департамент (отдел) администрации.

Как показывает практика, и оглашают нормы земельного и градостроительного законодательства, нарушение установленного вида целевого назначения и перечня разрешенного использования земельных участков приводит к юридической ответственности правообладателя.

Категории земельных участков

Основной документ, регулирующий распределение, передачу земельных участков, их применение – это Земельный кодекс РФ. Им выделяется 7 основных категорий:

• Это земли поселений.
• Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
• Территории земли лесного фонда.
• Водного фонда.
• Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
• Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
• Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.

Земли некоторых категорий могут иметь еще одну дополнительную характеристику – наличие особых условий. Такие условия предусмотрены для участков, на которых располагаются заповедники, национальные парки.

Разделение на категории земельных площадей государства – не единственная мера, направленная на контроль использования земельных участков. Законодательство в земельной сфере использует еще такое понятие, как виды разрешенного использования. Каждый земельный участок, помимо категории, имеет еще и определенный вид допустимого использования (или несколько видов).

Классификатор – законный документ, с учетом которого используются земли разных категорий. Но иногда возникают ситуации, когда есть острая необходимость изменить ВИР или расширить их группу. Например, хозяин загородного участка хочет построить на своем наделе не дом, а небольшой розничный магазин.

В таком случае местная власть может использовать условно разрешенные виды, но это должно быть оформлено официально и законодательно. Как действовать владельцу участка при необходимости расширения ВИР?

• Владелец должен согласовать такое действие с местной властью. Также он составляет обращение в Комиссию по землепользованию.
• В заявлении или обращении нужно обосновать необходимость такого расширения видов использования земли.
• Комиссия по землепользованию должна дать разрешение (или отказать заявителю).

Какие методы доступны, чтобы узнать вид разрешённого использования

Сделать это можно, запросив получение выписки из кадастра или же посетив территориальное отделение кадастра лично. С собой обязательно иметь паспорт гражданина РФ, знать кадастровый номер участка, относительно которого требуется получить справочную информацию, и на месте написать заявление. Альтернативный вариант – использование сайта Госуслуг, где данные из кадастра может получить каждый гражданин, зная кадастровый номер искомого участка.
Целевое назначение земли создано специально, чтобы определить право и порядок использования этого участка. Эти данные прописаны в кадастровом паспорте на землю и закон призывает строго придерживаться допустимых норм разрешённого использования.

Если же возникла необходимость изменить вид разрешённого пользования землёй, нужно помнить, что инициировать процедуру может исключительно собственник.

Какая информация предусмотрена в классификаторе земель

В государственном классификаторе есть те земельные наделы, виды которых относятся к категории разрешенного использования. С начала текущего года документ данного формата пополнился перечнем способов, с помощью которых разрешается использовать участки определенной категории для проведения работ. В классификаторе существует три основных параметра:

1. Наименование вида.
2. Полное описание деятельности.
3. Подобранный код, который применяется при ведении документации.

Согласно поправке, предусмотренной в Земельном кодексе страны, общий фонд земельных ресурсов по предназначению целевого характера разделен на семь категорий:

• сельскохозяйственные назначения;
• транспортная, энергетическая и промышленная категории;
• для населенных пунктов;
• для земельных участков и определенных объектов, которые требуют тщательной охраны;
• для использования лесным фондом;
• водные ресурсы;
• земли, относящиеся к категории неприкосновенного «запаса».

Действующие акты земельного законодательства основаны на делении земель для каждой категории надела. В ГКН (государственный кадастр недвижимости) должны быть занесены как категории, так и виды разрешенного использования в полном объеме. Для занесения данной информации в государственный документ гражданину страны или юридической особе нужно иметь заявление или акт на землю, который выписывает государственный орган регистрации земель. Эта бумага понадобится, чтобы сотрудники федеральной службы могли фиксировать любые нарушения, если при проверке они будут выявлены.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

• В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
• Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
• Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
• В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
• Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
• Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Похожие записи:

• Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать
• Как установить сервитут на земельный участок в Подмосковье
• Сложение наказаний по совокупности преступлений