Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или найма квартиры: есть ли разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Как составить договор найма жилого помещения?
Договор найма – это основной документ по вопросу передачи/приема во временное пользование конкретного жилого помещения. Он имеет равные права для обеих сторон, составляется обязательно в письменной форме и в двух экземплярах – для каждой из сторон.
Договор стоит составить максимально ёмко и понятно, четко прописав все ключевые моменты. Что должно быть указано в договоре обязательно:
- адрес объекта недвижимости, который передается в наем;
- максимально полное его описание – этаж расположения (если это квартира в многоквартирном доме), площадь, количество жилых комнат, наличие мебели, техники и т.д.;
- условия передачи во временное пользование;
- права и обязанности сторон (здесь можно указать условия, касающиеся таких моментов, как использование помещения, проведение ремонта, сохранность, вселение дополнительных жильцов);
- сроки и условленный порядок оплаты (например, ежемесячно до 10 числа, один раз в 6 месяцев или другие приемлемые для обеих сторон варианты), также стоит подробно расписать сумму оплаты, предусмотрены ли пени за несвоевременность оплаты и в каком размере, в каком виде будет производиться оплата (наличными, на карту);
- срок действия договора – можно четко указать конкретную дату, до которого будет действовать договор.
Платежеспособность арендатора и нанимателя
Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:
-
Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
- дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
- данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
- задолженность по налогам физических лиц.
- Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
- Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
- Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.
Разница между договором найма и договором аренды.
Договор найма или договор аренды?
Очень часто сайты агентств недвижимости предлагают скачать типовой договор аренды квартиры. Уже из одного этого предложения можно судить о квалификации агентства и сотрудников. С одной стороны, придраться не к чему, договор аренды также может быть востребован посетителем сайта агентства недвижимости. С другой стороны, подавляющее большинство сдающих квартиру нуждается не в договоре аренды, а в договоре найма. Так в чем же разница? Постараемся объяснить.
Договор найма и договор аренды — не просто разные договоры, отношения по ним, регулируются совершенно разными главами Гражданского Кодекса РФ. Глава 35 ГК РФ посвящена договору найма, а договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ.
Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.
При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.
А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).
Наймодатель и его права
Наймодатель имеет права досрочно выселить нанимателя – для этого ему придется обращаться в суд. Кроме того, для этого должны быть условия.
Условия для досрочного выселения
|
Условие |
Обстоятельства |
|
1 |
Наниматель не оплачивает проживание в течение шести месяцев, если договор на съем стандартный |
|
2 |
Наниматель не оплачивает проживание более двух месяцев подряд, если нужно заполнить краткосрочный договор найма |
|
3 |
Наниматель портит жилье и имущество, принадлежащее наймодателю |
|
4 |
Жилье используется не по назначению |
|
5 |
Наниматель регулярно нарушает интересы и права соседей |
Эти 2 понятия, равнозначно употребляющиеся в обиходе, обладают следующими существенными различиями в их применении:
- Использование обычного договора аренды предполагается, если за оговоренную плату сдается в пользование любой важный объект недвижимости, кроме жилых объектов.
- Арендный договор заключается в случае передачи в официальное владение либо периодическое пользование жилого объекта официальному юридическому лицу.
- Если тот же объект передается простому физическому лицу, то использование традиционного договора найма здесь будет оптимально.
- Обычный договор найма предполагает наличие 2-х сторон: собственника либо наймодателя и противоположной стороны — конечного нанимателя.
- В арендном договоре всегда фигурируют арендодатель и противоположный арендатор. Недопустимо путать эти важные понятия, заменяя в тексте арендный договор на документ жилищного найма, ведь это, по сути, совершенно разные документы.
- Многие собственники предпочитают сдачу своих объектов в руки частных лиц, поэтому обычный договор найма в приоритете;
для некоторых владельцев важен тот факт, что традиционный договор найма не подлежит госрегистрации в обязательном порядке, даже составленный на максимальный пятилетний срок. - Есть возможность расторжения арендного договора по личному желанию вне судебного порядка, а вот традиционный договор жилищного найма можно разорвать по личной инициативе наймодателя лишь в порядке обращения в действующие судебные инстанции по строго обозначенным причинам.
Досрочное расторжение договора аренды может быть произведено в судебном порядке по инициативе одной из сторон.
При этом арендодатель в праве требовать досрочного расторжения, только если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с “законом”, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом, арендодатель сначала необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств. И только потом идти в суд.
Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора возможен лишь когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Порядок расторжения договора найма несколько иной.
В соответствии с законом, наниматель может досрочно расторгнуть договор в любое время. При этом ему надо письменно уведомить об этом наймодателя за 3 месяца, а также получить согласие других граждан, проживающих с ним в одной квартире (если они есть).
А вот по требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке и только в случае:
- Если наниматель не вносит плату за жилье более 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи или испортил жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает .
При этом стоит отметить, что даже в этих случаях нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, но не более 1 года.
Таким образом отличить договор аренды от найма жилого помещения довольно легко. Физические лица могут заключить между собой как договор найма так и договора аренды, в зависимости от своих желаний и требований. У юридических лиц выбор несколько ограничен.
В чем отличия между договором найма и аренды?
Разница между этими типами отношений в том, что взыскать арендную плату с предпринимателя-юридического лица намного проще, чем с физического нанимателя. Все потому, что у бизнесмена есть хоть минимальное, но собственное имущество или средства на расчётном счету.
В то время как простые граждане могут быть неплатёжеспособными по разным причинам, в частности, из-за потери рабочего места или отсутствия доходов. В любом случае задержки при внесении ежемесячной платы могут привести к расторжению договора в судебном порядке.
Возобновление договора в случае окончания срока его действия при найме жилого помещения гражданами проводится на усмотрение собственника жилья. Жильцы не имеют права в одностороннем порядке продлевать договор.
Таким образом существенное отличие аренды от найма лишь в том, кто именно является субъектом сделки. Но оба договора – это имущественные отношения, в рамках которых недвижимость передаётся на временное пользование другой стороне за оговорённую стоимость.
Есть два вида договора имущественного найма, по этим договорам имущество предоставляется во временное пользование или владение за арендную плату: это договор аренды и договор найма жилого помещения. От чего зависит, какой именно договор будет заключен и чем договор аренды жилья отличается от договора найма имущества?
Договор имущественного найма может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами. Итак, начнем с определения сторон договора.
Стороны договора аренды жилья и договора найма
Если договор заключается между физическими лицами, то один из них является наймодетелем и сдает жилье, а второй – нанимателем и жилье нанимает. То есть заключается договор найма жилья (п. 1 ГК РФ). Если одна из сторон или обе стороны договора – юридические лица, то они не могут получить помещение по договору найма, организации, соответственно, заключают договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Обязательная государственная регистрация договора найма в законодательства не указана. Единственная регистрация, которая требуется в договоре найма – это регистрация обременения права собственности, которое возникает вследствие заключения договора найма на срок не менее года.
По общему правилу, оба эти договора будут расторгнуты по истечении срока их действия.
Но договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя — с обязательным уведомлением наймодателя за три месяца.
Также договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в следующих случаях:
Досрочное расторжение договора аренды возможно в судебном порядке и по основаниям предусмотренным договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Повлечет ли несоответствие названия какие-либо нарушения?
Неверное наименование договора не повлечет за собой каких-либо нарушений. Разница между ними очень мала. Название договора само по себе не является существенным условием договора и не влечет его недействительности.
Для установления природы договора принимаются во внимание условия договора, а не его название. Главным при заключении подобных договоров необходимо четко приписать все его условия.