Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на этапе котлована: выгодно или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Политика девелопера и количество комнат
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.
Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.
Как это сделать?
— Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, — поясняет Никоненкова. — Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.
Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу квартирой после окончания строительства.
Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?
— Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения, — отвечает Елена Никоненкова. — Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить застройщика впоследствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве?? Можно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.
Кoгдa гpaждaнин Poccии пpoдaёт кaкoe-либo имyщecтвo, oн дoлжeн зaплaтить нaлoг c пpибыли — этo 13%. Нo ecть нaлoгoвый вычeт, блaгoдapя кoтopoмy этa cyммa yмeньшaeтcя, a тo и вoвce иcчeзaeт.
Ecли вы кyпили нeдвижимocть дo 01.01.2016 г. и влaдeeтe eй yжe тpи гoдa — мoжeтe пpoдaвaть ee бeз oглядки нa нaлoг: в тaкoм cлyчae нaлoгoвый вычeт пoкpывaeт вcю cyммy нaлoгa. Ecли пpoшлo мeньшe тpёx лeт, тo нeoблaгaeмaя нaлoгoм cyммa — 1 млн pyблeй. Из цeны вaшeгo oбъeктa вычитaeтe миллиoн, c ocтaльнoгo плaтитe 13%. Для имyщecтвa, пpиoбpeтённoгo пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, минимaльный cpoк влaдeния — 5 лeт. Кyпили квapтиpy в 2017 гoдy — ждитe дo 2022 гoдa, тoгдa плaтить нaлoг нe пpидeтcя. Нaдyмaeтe пpoдaть paньшe — oтдaдитe 13% oт пpeвышaющeй миллиoн cyммы пpибыли.
Пoмнитe, чтo cpoк влaдeния cчитaют c мoмeнтa вcтyплeния в пpaвo coбcтвeннocти. Bcтyпить в пpaвo coбcтвeннocти мoжнo тoлькo c мoмeнтa cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Ecли вы кyпили квapтиpy нa кoтлoвaнe, a дoм cдaли чepeз пять лeт пocлe этoгo — пpидeтcя пoдoждaть eщe пять лeт. Нo yмeньшить нaлoг вcё paвнo мoжнo: для этoгo нyжнo пoдтвepдить pacxoды нa пoкyпкy или пoлyчить имyщecтвeнный вычeт.
Нaпpимep: в aвгycтe 2017 гoдa вы зa 2,5 млн кyпили квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe, a в ceнтябpe 2018 пpoдaли ee зa 3 млн. У вac ecть выбop мeждy имyщecтвeнным вычeтoм и вычeтoм в cyммe дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeнныx pacxoдoв.
Ecли выбepeтe имyщecтвeнный вычeт — oблaгaeмый нaлoгoм дoxoд cocтaвит 2 млн pyблeй. Пoлyчитcя тaк:
Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽
Ecли пoкaжeтe pacxoды, oблaгaeмый дoxoд cocтaвит 500 000 pyблeй. Tyт пo дpyгoмy:
Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) x 13% = 65 000 ₽
Baжнo: ecли пpoдaeтe oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, тo пoпpocить y гocyдapcтвa имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт cмoжeтe, тoлькo кoгдa вы c зacтpoйщикoм пoдпишeтe aкт пpиёмa-пepeдaчи. Mинфин в пиcьмe oт 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 paзъяcнил, чтo бeз aктa этoт вычeт нe пpeдocтaвляeтcя.
Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату. Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.
Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.
Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.
Вам нужен ремонт?
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Минусы покупки квартиры на этапе котлована
Теперь, когда понятны основные достоинства, можно поговорить и о недостатках.
-
Возможные изменения в проекте.
Хоть и застройщик может гарантировать четкость в плане, от изменений иногда никуда не деться. Это могут быть как изменения планировки и всего дома в целом, так и инфраструктуры, которая играет важную роль при выборе жилья.
-
Задержка строительства.
Не все страшные истории о том, что строительство задерживается на 20 лет, являются правдой, но некоторая задержка и правда может существовать. Здесь все зависит от выбора застройщика и от его предыдущих работ, о чем мы рассказываем чуть ниже.
-
Ожидание.
Для некоторых ожидание своей квартиры может стать настоящей пыткой. Особенно, если на финальных этапах строительства произойдет задержка. Не стоит забывать и о финансовой стороне — если вы не имеете своего жилья, на этот период придется искать съемное, что является дополнительными тратами.
От чего зависит скидка на разных объектах
О. Офицерова, делая анализ дисконта в кризисном 2016 г., пришла к поразительным выводам. Оказывается, «скидка на объект» (т.е. цена на начальном этапе работ) может составлять 50%. В 2020 г. столь щедрых предложений мы не нашли. Однако дисконт в 20–40% – вполне реальная цифра. Связано это с тем, что в последние несколько лет активизировались государственные программы ипотеки.
Банки стали охотнее кредитовать девелоперов, а те, обрадовавшись, пересмотрели ценовую политику. Но тенденция осталась: скидку главным образом формирует необходимость застройщика получить средства в самом начале. По мере продвижения работ дисконт снижается, постепенно переходя в наценку.
Помимо этапа строительства, на скидку влияет востребованность недвижимости. Но если ЖК не сильно интересуются покупатели, это не всегда говорит о его бесперспективности. К примеру, новые локации ещё не успели обжить, в свежий район может прокладываться метрополитен или большая дорога.
Доводы за: можно выбрать планировку
На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).
Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
И все же, покупать сейчас или ждать?
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся
А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Риски покупки жилья на стадии котлована
Более половины потенциальных дольщиков опасаются заключать ДДУ. Среди страхов: обман, банкротство застройщика, затягивание сроков строительства. Нервозность вынуждает мониторить стройку, звонить, задавать вопросы. Покупатели опасаются также несоответствия готового жилья заявленному проекту, отсутствия обещанных объектов инфраструктуры. Но сниженная цена нивелирует возникающие опасения.
Дольщики должны понимать, что строящиеся квартиры в Москве и других активно развивающихся городах начинают сдаваться не ранее, чем через два года. Также возможны задержки строительства на срок от полугода, заморозка в условиях кризиса. Перед покупкой нужно тщательное прогнозирование. Потребуется изучить векторы развития ситуации в сфере недвижимости, просчитать риски, вывести финансовую выгоду. Хорошо, если есть время и возможности для всестороннего анализа. Оптимально обратиться к специалисту, который разбирается в теме и знает порядок действий.
Некоторые девелоперы в попытках обойти ограничивающий закон предлагают форму жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Документально это оформляется как добровольное решение коллектива людей построить многоэтажку с использованием долевого участия. Для этого они нанимают стороннюю компанию, в качестве которой представляется застройщик. При заморозке стройки предъявлять претензии будет некому, вложенные средства вернуть не получится.
Какие преимущества покупки квартиры на этапе котлована?
Помимо экономии средств, есть и другие важные плюсы.
Приобретение жилья на ранней стадии позволяет выбрать оптимальную планировку, метраж, этаж и вид из окна. Как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию, в доме остается всего 10-20% непроданных квартир. При этом большая часть из них это двухярусные апартаменты и другие не самые ликвидные варианты.
Первыми в большинстве случаев продаются квартиры-студии и смарт-жилье. Они наиболее доступные и имеют спрос как со стороны инвесторов с целью получения дальнейшей прибыли, так и обычных людей с ограниченным бюджетом. А уже затем, вслед за ними, продается более габаритное жилье.
К тому же в отличие от «безопасного» вторичного жилья, можно рассчитывать на то, что новый дом строится в соответствии с современными нормами, правилами и технологиями.
Анализ застройщика – необходимая составляющая
Инвестиции в строящийся объект всегда предполагают некие риски, просто с готовностью недвижимости они снижаются. Если же деньги вкладывают в котлован, то нужно быть еще более осторожным. Перед совершением инвестиций необходимо:
- Изучить предложения на рынке. Их необходимо рассортировать по тому, какие компании являются застройщиками.
- Ознакомиться с документами каждого из застройщиков, внимательно изучить проектную документацию.
- Произвести анализ деятельности застройщиков. Посмотреть размер уставного капитала, объемы строительства, год основания, длительность ведения профессиональной деятельности, количество достроенных и строящихся домов.
- Выбрать одного или нескольких застройщиков, лично побеседовать с представителями компании и сделать окончательный выбор.
Решение должно быть взвешенным и продуманным. Вряд ли человеку без специальных знаний и опыта удастся с этим разобраться быстро. Детальное изучение застройщика минимизирует риски.
Вкладывать деньги в котлованы лучше опытным инвесторам или после консультации со специалистом в сфере строительства.
Возможные риски и способы их устранения
Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало. Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях:
| Ситуация | Как поступить? | Обоснование |
| Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве. Какой документ при этом необходимо использовать? | Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ). | ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет. |
| Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан. Можно ли получить компенсацию? | Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп. соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов. Главное, чтобы они были документально подтверждены. | Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков. Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет. |
| При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. | Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте. Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. | Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору. |
| В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен). | Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры. Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. | Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов. |