Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать долю в квартире незначительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как выкупить долю в квартире через суд?
Для выкупа доли в квартире через суд участник должен получить компенсацию за свою долю в общем имуществе. Когда компенсация будет получена, тогда участник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Прежде чем идти в суд, можно попробовать договориться с собственником доли о продажи им соответствующей доли. Кроме устных разговоров, стоит направить письменное предложение собственнику доли продать долю за конкретную сумму.
При невозможности договориться о выкупе доли, необходимо определить, является ли доля незначительной, которую хочет лицо выкупить. Если доля незначительная, то действовать по алгоритму, который приведен выше.
При подготовке иска, в нем необходимо указать следующую информацию:
- название суда, в который будет предъявлен иска
- информация об истце, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона
- информация об ответчике, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона и если известны, то указать дополнительные сведения о дате и месте рождения, месте работы, и один из идентификаторов, к которым относится СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта
- цена иска
- название документа – исковое заявление
- в тексте иска излагаются обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд с иском, указывается, каким образом нарушены или нарушаются права истца ответчиком, какими доказательствами подтверждаются доводы истца. Мотивировка иска будет зависеть от того, какие требования заявляются истцом, например, прекратить право собственности на долю ответчика, выплатить компенсацию ответчику, признать право собственности за истцом и др. Если истец предпринимал действия, чтобы мирно разрешить этот вопрос, то на это необходимо указать в иске
- в резолютивной части формулируются конкретные требования истца
- в перечне приложений отражаются документы, которые прикладываются к иску
- в конце иск должен содержать подпись истца или его представителя по доверенности
Какая доля в квартире считается незначительной
Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:
- Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.
- Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
- Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
Как признать долю в квартире незначительной?
Что значит незначительная доля в квартире, как ее признать незначительной? Для ответа на данные вопросы обратимся к положениям п.4 ст. 252 ГК РФ и судебной практике.
Согласно положениям гражданского кодекса, суд может возложить на других участников долевой собственности обязанность выплатить собственнику незначительной доли компенсацию, при этом должны иметься следующие факты:
- доля должна быть незначительная. При определении незначительности доли может учитываться, например, то, что в квартире не имеется изолированной комнаты, которая бы соответствовала доли в праве собственности конкретного лица, и нет возможности определить порядок пользования спорной квартирой
- долю нельзя реально выделить
- собственник доли не имеет существенного интереса в том, чтобы использовать общее имущество. Нуждаемость долевого собственника в использовании имущества определяется с учетом его возраста, состояния здоровья, его профессиональной деятельности, наличия детей и т.п. Выясняется, зарегистрировано ли лицо в спорной квартире, проживает или не проживает в ней
Для признания доли в квартире незначительной порядок действий будет такой:
- необходимо определить наличие оснований для того, чтобы признать долю незначительной
- подготовить иск в суд, заявив соответствующие требования к собственнику незначительной доли, и собрав перечень документов в обоснование своих требований
- направить один экземпляр иска ответчику, а другой экземпляр иска с приложением подать в суд
- уточнить информацию в суде о принятии иска к производству и поучаствовать в судебном процессе, обосновывая свои требования по делу
- дождаться решения суда
Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
В случае, если у Вас в текущий момент нет денег на выкуп предлагаемой Вам доли, но в последствии Вы хотели и смогли-бы это сделать, можете пойти на опробованную, на деле хитрость.
Поручите извещение получить любому из своих родственников, имеющих одинаковую с Вами фамилию. В наших почтовых отделениях это проходит на раз.
Или второй вариант, когда почтальон принесет Вам заказное письмо домой, пусть его получит любой совместно проживающий с Вами член семьи.
Естественно в первом и втором случае расписаться он должен своей подписью. Иногда работники связи сами дописывают в бланке «получила бабушка адресата Иванова Марья Ивановна» (на таком мы тоже «обжигались»).
В этом случае нотариус получает корешок о вручении и выдает требуемый для совершения сделки купли-продажи документ, но в нем ни слова не говорится о том, кто именно получил заказную корреспонденцию.
Что это даёт впоследствии? Пока Содольщик найдёт покупателя, пока идёт регистрация сделки, одним словом это может занять несколько месяцев, ещё плюс три месяца даёт закон на оспаривание сделки, а там и у Вас могут деньги найтись.
Таким образом, если сильно прижмёт Вы в течение 3-х месяцев, с момента, когда Вам станет известно о совершенной сделке, можете подать иск в суд о переводе прав покупателя на себя за сумму, которая указана в договоре. При этом, лицо, которое фактически поставило подпись в документе в суде должно заявить что-то типа «забыл передать адресату» или «выбросил не читая». За это ни ему, ни работникам связи ничего не будет, т.к. покупателю затраченные деньги вернутся в полном объеме.
Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!
Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.
Что можно делать с маленькой долей в квартире
Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее. Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте. Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.
Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.
Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.